Намаляване на наема със задна дата

Актуализирано на 14 октомври 2026 г. По-стари примери са запазени като исторически примери; винаги проверявайте правилата на вашия договор.

Кога имате право на такъв? намаление на наема със задна дата? Често задаван въпрос от наематели, които са в беда. Има няколко сценария, при които наемателят може да има право на намаление на наема със задна дата. Това служи по време на a процедура да бъде поискано. Като наемател нямате право сами да намалявате или спирате наема. 

Дали да намалим наема със задна дата?

Намаляването на наема поради сериозни дефекти не е възможно единствено в социалния сектор. В случай на регулирани социални жилища и жилища под наем от среден пазар, Комисията по наемите може да оцени временно намаление на наема. В частния сектор може да се изисква да се обърне към районния съд; Комисията по наемите може да предостави съвет там само ако това е било договорено с наемодателя. Датата на договора, първоначалният наем и видът на имота определят кой начин се прилага. Прочетете също нашите обяснение относно ограниченията за наем.

Зие де информация от Комисията по наемите относно дефекти в частния сектор.

Последващите щети поради проблеми с поддръжката не винаги се възстановяват от наемодателя. В повечето случаи след това можете да поискате по застраховката на домашното си имущество. Винаги съветваме наемателите да имат такъв за сключване на застраховка за домашно имущество. 

При оценката на първоначалния наем няма значение в кой сектор попадате. Това се оценява по време на процедурата с помощта на така наречената система за оценка на жилищата. 

Намаляване на наема със задна дата

Процедурите, при които може да имате право на a намаление на наема със задна дата:

• Първоначална оценка на наемната цена (7:249 BW)
• Намаляване на наема в случай на дефекти в поддръжката (7:257, параграф 2 от Нидерландския граждански кодекс)

В тази статия се задълбочаваме в горните процедури. По този начин можете да видите дали може да имате право и на намаление на наема със задна дата. 

Първоначална оценка на наемната цена

Всеки в Холандия, който сключи нов договор за наем, има право на оценка на наема си. Това се отнася само за нови договори за наем. Тази процедура се нарича оценка на първоначалния наем.

Договор за наем с намаление на наема за неопределено време

При договор за наем за неопределено време, заявката се подава до 6 месеца след започване на договора за наем. Не правете това по-късно, защото тогава правото на процедурата ще отпадне.

Намаление на наема с временен договор

Не всеки временен договор има един и същ краен срок за подаване. За краткосрочен временен договор по смисъла на Закона за движението на пазара на наеми, преглед на първоначалния наем може да е възможен до шест месеца след края му. Проверете точния вид на договора и датата на приключване, дори ако вече сте се преместили. За безсрочен договор се прилага шестмесечният период след началото му. Консултирайте се с условия за временен наем в Комисията по наемите.

Защита при наем

Писмената крайна дата не показва автоматично коя правна форма на договора се прилага. От 1 юли 2024 г. срочният договор за наем е общото правило, с изключения. Проверете срока, преди да изчакате края на договора за наем.

Намаляване на наема след като сте се преместили

Вашият временен договор попада ли в гореспоменатата схема и преместили ли сте се? Тогава оценката все още може да е възможна в рамките на приложимия период. В този случай трябва сами да извършите изчисление на точките, да предоставите снимки на жилищното пространство и за предпочитане да включите и план на етажа.

Важно е да предоставите възможно най-много информация, за да може комисията за оценка на наема да определи какъв може да бъде максималният наем. Например, все още може да имате право на намаление на наема със задна дата. 

Наемна цена точки

Оценката се извършва от Комисията за оценка на наема и се използва системата за оценка на жилищата. Това се нарича още точкуване на жилищното пространство. Това оценяване взема предвид различни критерии за дома като: 

• Стойност на WOZ
• Енергиен етикет
• Брой м2
• Брой стаи

Това са само няколко критерия, по които комисията по наем определя максималния наем. Взема се предвид и местоположението и дали помещенията се отопляват. Може би вашият дом е в списъка на националните паметници или е защитен градски пейзаж. Получавате точки за всяка част. Всички критерии заедно определят броя на точките. Тези точки се равняват на X сума, която след това определя наемната цена. 

Граница на либерализиране

При своевременно искане за преглед на първоначалния наем, по-нисък установен наем може да има обратна сила от датата на започване на договора за наем. Възможността за намаление зависи, наред с други неща, от датата на договора и точковата оценка. За самостоятелни жилища с договор от 1 юли 2024 г. се регулира и средният пазарен наем до 186 точки включително. За по-стари договори се прилагат различни правила. Вижте обяснение на Закона за достъпни наеми.

Пример за историческо изчисление на ретроактивно намаление на наема: 

Джанет наема дом от ноември 2022 г. Тя има временен договор за наем и плаща 1150 евро основен наем за апартамент от 50 м2. Тя смята, че наемът е твърде висок и призовава нашата помощ за процедура с Комисията за оценка на наема. По време на разследването на жилищната площ се оказа, че нейният дом струва 760 евро. Трибуналът на наемите взема решение и Джанет е оправдана. Джанет получава намаление на наема със задна дата. 390 евро на месец от ноември 2022 г. И тя ще продължи да плаща намаления наем от 760 евро

Граница на либерализиране 

Едно жилищно пространство се обозначава като социално или като свободен сектор въз основа на лимита за либерализация. Тук не се прави разлика дали наемате къща чрез жилище или чрез частен наемодател. 

Сумата от 808,06 евро беше лимитът за либерализация за 2023 г. Не използвайте тази сума за договор за наем от друга година. Приложимият лимит, датата на договора и точковата оценка трябва да се оценяват заедно. Освен това, наемането от частен наемодател не означава автоматично, че наемате в сектора на свободния пазар.

Искате ли повече информация относно лимита за либерализация във вашия конкретен случай?

Намаление на наема със задна дата при дефекти в жилището. 

И наемателят, и наемодателят имат права и задължения. От наемателя се очаква да поддържа добре къщата и да се грижи за къщата. Възможно е да възникнат дефекти при наемане на жилище. Това може да е теч, мухъл поради лоша изолация, счупени врати или прозорци или други проблеми.  Изпратете своя тук подайте заявление за процедурата за дефекти

Обявете неизпълнение писмено

Докладвайте недостатъците писмено и запазете доказателство за получаване. За искане до Комисията по наемите обикновено давате на наемодателя шест седмици, за да отстрани ситуацията. Този процесуален срок не означава, че остър проблем може да остане нерешен в продължение на шест седмици. Не намалявайте сами наема без валидно споразумение или решение.

Време за чакане

Веднага след като изтекат 6-те седмици (или ако вашият хазяин е заявил писмено, че не желае да разреши проблема), можете да започнете процедура и да поискате “намаление на наема поради дефекти в поддръжката" Изпращане. След това комисията ще оцени дефектите. 

Ето 3 основни съвета за намаляване на наема със задна дата.

Съвет 1: Най-старите докладвани дефекти

В Комисията по наемите, предоставеното временно намаление на наема обикновено влиза в сила на първия ден от месеца, следващ уведомяването за дефекти. Намалението може да влезе в сила до максимум шест месеца преди подаване на искането. Това ограничение се отнася до началната дата, а не до максималната обща продължителност на намалението. Поради това, подайте искането си своевременно. Вижте Процедурни правила относно дефекти.

Разумно е да използвате най-стария доклад за дефект, защото след това ще получите максимално намаление на наема, ако бъде установено във ваша полза. 

Съвет 2.  Покрийте се със снимки на дефектите

Веднага след като ние или вие започнем процедура с Комисията за оценка на наема, наемодателят също ще бъде информиран. Изведнъж един наемодател може да реши всички проблеми. Затова е важно да направите снимки на дефектите. Дори хазяинът да реши проблемите. Вашето право на намаление на наема със задна дата остава в сила. 

Ако дефектите са отстранени, не е необходимо да се проверява жилищното пространство. Няма вече какво да се разследва. След това все още може да се направи изявление въз основа на снимките и потвърдената информация. 

Съвет 3. Поискайте правна подкрепа. 

Процедурата включва условия и крайни срокове. Непълно заявление, закъснял отговор или неплащане на такси може да повлияе на обработката. Затова внимателно проверете писмото, подкрепящите документи и крайния срок за плащане. 

След присъдата

Ако комисията за оценка на наема се произнесе във ваша полза, решението ще посочи колко време имате право на намаление на наема със задна дата. Трябва сами да съберете месеците, за да изчислите точната сума. След това можете да изпратите на наемодателя имейл с искане за възстановяване на надплатения наем.

Възстановете надплатения наем

Решението на комисията по принцип е задължително, но страната може да отнесе спора до районния съд в рамките на осем седмици от изпращането му. Консултативното становище за частния сектор не е същото като задължителното решение. Проверете статуса на решението и направете преглед на платения и дължим наем, преди да... възстановява надплатения наемПрочетете също какво се случва след постановяване на решение.

Ако плащането не бъде извършено, Huurteam Nederland може да изготви призовка и да ангажира съдия-изпълнител, за да си върне парите, на които имате право.