Mängel
Überfällige Instandhaltungsarbeiten an einem Mietshaus: Was können Sie tun?
Der Eimer unter der undichten Decke steht immer noch da. Der Fensterrahmen schließt nicht richtig, der Schimmel breitet sich an der Schlafzimmerwand weiter aus, und der Vermieter meint, dass bald jemand vorbeikommt, um sich das anzusehen. Wer monatelang unter solchen Bedingungen lebt, hat wenig Nutzen von einer separaten Wohnung. Bei überfälligen Reparaturen in Mietobjekten zählt vor allem, was man beweisen kann.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, schwerwiegende Mängel zu beheben und größere Instandhaltungsarbeiten durchzuführen. Der Mieter bleibt für kleinere, alltägliche Reparaturen und für von ihm verursachte Schäden verantwortlich. Werden Reparaturen nicht durchgeführt, können Sie sich schriftlich an den Vermieter wenden und prüfen, ob eine vorübergehende Mietminderung, eine gerichtliche Durchsetzung der Reparaturkosten oder eine Entschädigung möglich ist.
- Melden Sie jeden Mangel schriftlich und beschreiben Sie, wo er sich befindet, seit wann er besteht und welche Unannehmlichkeiten oder Schäden er verursacht.
- Fügen Sie aussagekräftige Fotos und Videos hinzu und speichern Sie alle Antworten, Termine und fehlgeschlagenen Reparaturversuche.
- Gewähren Sie eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Bei Verfahren vor der Mietkommission erhält der Vermieter in der Regel sechs Wochen nach Zustellung der Mitteilung.
- Stellen Sie die Mietzahlungen nicht selbst ein. Ein fälschlicherweise einbehaltener Betrag kann als Mietrückstand geltend gemacht werden.
Was versteht man unter überfälliger Wartung?
Unter Instandhaltungsstau versteht man, wenn notwendige Wartungsarbeiten zu lange hinausgezögert werden, wodurch sich die Qualität, Sicherheit oder Nutzbarkeit des Hauses verschlechtert. Beispiele hierfür sind ein undichtes Dach, morsche Fensterrahmen, eine defekte Zentralheizung, gravierende Feuchtigkeitsprobleme, eine defekte Abwasserleitung oder eine fehlerhafte Lüftungsanlage.
Wo ist die Grenze? Eine veraltete Küche, die Sie noch normal nutzen können, berechtigt Sie nicht allein aufgrund ihres Alters zu einem Austausch. Tritt jedoch Wasser aus einem verschlissenen, fest installierten Rohr in derselben Küche aus und sickert in die Wand, können Sie eine Reparatur beantragen. Beschreiben Sie in Ihrem Bericht, was bei der Benutzung passiert. Ein Foto des Wassers unter dem Anschluss sagt mehr aus als die bloße Feststellung, dass die Küche alt ist.
Eine detailliertere Erklärung zu Mängelarten, Nachweisen und dem Mängelhandbuch finden Sie auf unserer Seite über Mängel bei einer MietimmobilieDieser Blog befasst sich speziell mit Wartungsarbeiten, die trotz wiederholter Meldungen weiterhin unerledigt bleiben.
Überfällige Instandhaltungsarbeiten an einer Mietimmobilie: Wer muss bezahlen?
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter trägt die Kosten für größere Instandhaltungsarbeiten und die Behebung von Mängeln, die nicht vom Mieter verursacht wurden. Kleinere Reparaturen gehen in der Regel zu Lasten des Mieters, sofern sie einfach und kostengünstig durchzuführen sind. Die genaue Kostenaufteilung hängt von der Art der Reparatur und deren Ursache ab.
| Üblicherweise für den Vermieter | Üblicherweise für den Mieter |
|---|---|
| Dachundichtigkeiten, strukturelle Mängel und Reparatur von Außenwänden | Kleine Reparaturen, die einfach und günstig sind |
| Austausch eines verschlissenen Zentralheizungskessels oder einer fest installierten Anlage | Entlüften und Wiederbefüllen der Zentralheizungsanlage, sofern dies zugänglich und sicher ist. |
| Holzfäule und umfangreiche Außenanstricharbeiten an Fensterrahmen | Innenanstrich und Hausreinigung |
| Schwerwiegende Abwasserprobleme, die außerhalb der Reichweite des Mieters liegen. | Verstopfung eines leicht zugänglichen Abflusses während des normalen Gebrauchs beseitigen |
| Behebung schwerwiegender Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme, die durch einen baulichen Faktor verursacht wurden | Schäden, die nachweislich durch unsachgemäße Nutzung oder Fahrlässigkeit des Mieters verursacht wurden |
Sind Sie sich unsicher, wer verantwortlich ist? Unterhaltszuweisungen der Zentralregierung Die Verordnung über kleinere Reparaturen bietet hierzu Orientierung. Bei Feuchtigkeits- und Schimmelbefall sind häufig technische Untersuchungen erforderlich, da bauliche Ursachen und das Verhalten der Bewohner zusammenwirken können.
Den Vermieter in Zahlungsverzug bringen: Beginnen Sie mit einer ordentlichen Kündigung.
Ein Anruf kann zwar eine Reparatur veranlassen, ist aber kein überzeugendes Beweismittel. Melden Sie das Problem daher per E-Mail oder Brief. Mieter bezeichnen dies oft als Mahnung. Rechtlich gesehen muss die erste Benachrichtigung nicht unbedingt eine formelle Mahnung sein, doch ein klares Schreiben mit der Bitte um Reparatur und einer angemessenen Frist stärkt Ihre Position erheblich.
Was schreibt man in den Brief?
- Beschreiben Sie jeden Defekt einzeln. Schreiben Sie nicht einfach nur „Das Haus ist schlecht instand gehalten“, sondern beispielsweise: „Seit dem 12. August dringt bei Regen Wasser am Schlafzimmerfensterrahmen entlang.“
- Erläutern Sie die Konsequenzen. Erwähnen Sie unbrauchbare Räume, Kälte, Gerüche, Schimmel, beschädigte Gegenstände oder gesundheitliche Beschwerden, ohne mehr zu behaupten, als Sie beweisen können.
- Fügen Sie Beweise hinzu. Fügen Sie Fotos, Videos, Messdaten und frühere Nachrichten hinzu. Speichern Sie die Originaldateien mit Datumsangabe.
- Bitten Sie ausdrücklich um eine Wiederherstellung. Bitten Sie um einen Besichtigungstermin und einen schriftlichen Zeitplan. Geben Sie einen dem Schweregrad des Problems angemessenen Zeitrahmen an.
- Sichern Sie die Sendung. Bewahren Sie die E-Mail, die Zustellbestätigung oder den Einschreibebrief auf. Wenn Sie ein Mieterportal nutzen, speichern Sie außerdem Screenshots und Bestätigungen.
Auf unserer Seite über ein Mängelanzeige an den Vermieter Sie finden hier einen Musterbrief und eine Erläuterung der nächsten Schritte. Passen Sie den Musterbrief stets an Ihr Objekt, die vereinbarten Daten und frühere Berichte an.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, den Mangel zu beheben?
Es gibt keine einheitliche gesetzliche Reparaturfrist für alle Mängel. Eine Heizungsanlage, die mitten im Winter ausfällt, erfordert schnelleres Handeln als abblätternde Farbe. Die Frist muss im Hinblick auf den Schweregrad, das Risiko, die Verfügbarkeit von Ersatzteilen und den erforderlichen Arbeitsaufwand angemessen sein.
Die bekannte Sechs-Wochen-Frist gilt vor allem für den Weg zur Mietkommission. Bei Verfahren wegen schwerwiegender Mängel muss dem Vermieter grundsätzlich eine Frist von sechs Wochen nach der schriftlichen Mängelrüge eingeräumt werden, um das Problem zu beheben. Weigert sich der Vermieter, den Mangel schriftlich auch früher zu beheben, kann unter Umständen bereits vorher geprüft werden, welche weiteren Schritte möglich sind.
Ist Ihr Bericht im Mieterportal als „erledigt“ markiert, obwohl nach der Reparatur erneut ein Leck aufgetreten ist? Antworten Sie auf den ursprünglichen Bericht mit der Reparaturnummer, dem Besuchsdatum und einem Foto des neuen Lecks. Fragen Sie nach möglichen Sofortmaßnahmen und wann die Ursache behoben sein wird. So dokumentieren Sie, dass die erste Reparatur das Problem nicht gelöst hat.
Überfällige Instandhaltungsarbeiten an einem Mietshaus: Welcher Schritt ist angemessen?
Die richtige Vorgehensweise hängt von Ihrem Mietsegment und Ihren Zielen ab. Eine Mietminderung ist etwas anderes als die Durchsetzung von Reparaturen. Ebenso erfordert eine Entschädigung für beschädigte Gegenstände eine andere Begründung als eine vorübergehende Mietminderung.
| Ziel | Mögliche Route | Worum geht es eigentlich? |
|---|---|---|
| Vorübergehende Mietminderung bei schwerwiegenden Mängeln | Mietkommission oder Amtsgericht | Schwere des Problems, schriftliche Benachrichtigung, Abhilfefrist und Nachweise |
| Wiederherstellung des Hauses durchsetzen | Unterbezirksrichter; manchmal Vollstreckung durch die Gemeinde | Reparaturnotwendigkeit, Verantwortung und Dringlichkeit |
| Schadensersatz für Folgeschäden | die Haftung feststellen und, falls erforderlich, das Unterbezirksgericht | Ursache, Schuld, Schadenshöhe und Belege |
| Beratung im Privatsektor | Mietkommission, sofern eine Beratung möglich ist, ansonsten Amtsgericht | Mietvertrag, geltende Regeln und gewünschtes Ergebnis |
Im Falle von Sozialwohnungen und vielen Mietverträgen im mittleren Preissegment kann die Mietkommission prüfen, ob schwerwiegende Mängel eine vorübergehende Mietminderung rechtfertigen. Die Mietkommission legt das Instandhaltungsverfahren fest und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf der Website.
Im privaten Sektor ist die Rolle der Mietkommission eingeschränkter. Zwar kann sie mitunter beratend tätig werden, doch ist für eine verbindliche Entscheidung in Bezug auf Reparaturen, Mietminderungen oder Schadensersatz häufig ein Richter des Amtsgerichts erforderlich. Daher sollte zunächst geklärt werden, welches Verfahren für den Vertrag und die Forderung angemessen ist.
Mietminderung bei überfälliger Instandhaltung
Bei einem schwerwiegenden Mangel kann die Miete vorübergehend reduziert werden, solange das Problem besteht. Dies stellt keine Strafe für den Vermieter dar, sondern ist eine Maßnahme zur Behebung des Mangels, da die Wohnung nicht den vollen Wohnkomfort bietet, für den die Miete gezahlt wird. Maßgeblich sind der Schweregrad des Mangels und die Folgen für die Nutzung der Wohnung.
Leitet ein Mieter innerhalb von sechs Monaten nach der Mängelanzeige ein Verfahren bei der Mietkommission ein und wird sein Antrag für berechtigt befunden, kann die Mietminderung grundsätzlich ab dem ersten Tag des auf die Mängelanzeige folgenden Monats wirksam werden. Wird das Verfahren später eingeleitet, ist die rückwirkende Wirkung auf diesem Weg in der Regel auf maximal sechs Monate vor Antragstellung begrenzt.
Vor dem Unterbezirksgericht kann eine andere Beurteilung gelten. Artikel 7:207 des Bürgerlichen Gesetzbuches Dies bietet die Möglichkeit einer anteiligen Mietminderung ab dem Tag, an dem der Vermieter ordnungsgemäß über den Mangel informiert wurde oder bereits hinreichend davon Kenntnis hatte. Die Entscheidung darüber erfolgt im Einzelfall: Der Richter berücksichtigt die Aktenlage, die Schwere des Mangels und den Zeitraum, in dem die Wohnnutzung tatsächlich beeinträchtigt war.
Möchten Sie prüfen lassen, ob dies für Ihre Situation geeignet ist? Dann lesen Sie, wie unser Angebot funktioniert. Verfahren zur Mietminderung aufgrund von Mängeln Funktioniert. In einem aktuellen Fall erhielt ein ehemaliger Mieter nach einem Verfahren vor dem Amtsgericht eine Mietminderung von über 9.000 Euro. Erfolgsgeschichte zur Mietreduzierung nach einem Umzug Das zeigt auch, warum es riskant war, die Miete vorher selbst zu senken.
Dürfen Sie selbst weniger Miete zahlen?
Senken Sie die Miete nicht von sich aus. Auch bei schwerwiegenden Instandhaltungsarbeiten bleibt die vereinbarte Miete bis zum Vorliegen einer gültigen Vereinbarung, eines Gerichtsbeschlusses oder eines anderen rechtlich vertretbaren Grundes für eine Mietminderung fällig. Der Vermieter kann den einbehaltenen Betrag als Mietrückstand geltend machen und Inkassokosten oder gegebenenfalls gerichtliche Schritte einleiten.
Eine Aussetzung oder Aufrechnung ist unter bestimmten Umständen rechtlich möglich, die Bedingungen und Risiken sind jedoch streng. Lassen Sie dies im Voraus prüfen. Wer eine Rückerstattung geltend machen will, ist mit einer vollständigen Akte und einer korrekten Forderung in der Regel besser positioniert als mit einer plötzlichen Zahlungseinstellung.
Dürfen Sie den Defekt selbst beheben?
Kommt der Vermieter seinen Reparaturverpflichtungen nach ordnungsgemäßer Benachrichtigung nicht nach, kann das Gesetz ihm unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einräumen, den Mangel selbst beheben zu lassen und die angemessenen Kosten erstattet zu bekommen. Das klingt einfacher, als es ist. Es können Streitigkeiten über die Reparaturfrist, den beauftragten Handwerker, die Notwendigkeit der Arbeiten und die Kostenhöhe entstehen.
Deshalb sollten Sie im Voraus Kostenvoranschläge einholen, dem Vermieter eine letzte, eindeutige Gelegenheit zur Stellungnahme geben und den Zustand vor und nach der Reparatur dokumentieren. Bei umfangreichen oder kostspieligen Arbeiten ist es ratsam, sich vor der Auftragsvergabe oder der Zahlung von Beträgen rechtlich beraten zu lassen.
Mietminderung, Schadensersatz und Entschädigung sind nicht dasselbe.
Eine niedrigere Miete gleicht die eingeschränkte Nutzung der Wohnung aus. Schadensersatz bezieht sich auf konkrete Schäden, wie beispielsweise einen durch ein Leck zerstörten Fußboden, zusätzliche Lebenshaltungskosten oder nachweisbare Ausgaben. Um Schadensersatz geltend zu machen, müssen Sie nicht nur den Schaden selbst, sondern oft auch den Zusammenhang mit dem Mangel und die Haftung des Vermieters nachweisen.
Wer ein Zimmer monatelang nicht nutzen kann, hat möglicherweise mehrere Fragen gleichzeitig: Ist der Vermieter verpflichtet, Reparaturen durchzuführen, kann die Miete gesenkt werden und können zusätzliche Kosten erstattet werden? Unsere Erklärung dazu Mietminderung und Entschädigung für eingeschränkten Wohnkomfort Stellen Sie diese Unterschiede nebeneinander.
So erstellen Sie eine nutzbare Wartungsdatei
Eine gute Dokumentation muss nicht umfangreich sein. Vor allem muss sie logisch aufgebaut sein. Erstellen Sie eine übersichtliche Zeitleiste mit dem Datum des ersten Auftretens des Fehlers, allen Berichten, Technikerbesuchen, zugesagten Reparaturterminen und den Punkten, die danach immer noch nicht funktionierten.
- Machen Sie Übersichtsfotos und Detailfotos, vorzugsweise aus dem gleichen Blickwinkel an verschiedenen Tagen.
- Bewahren Sie die Original-Foto- und Videodateien auf; weitergeleitete Bilder verlieren manchmal die Datumsangaben.
- Notieren Sie Messwerte für Feuchtigkeit oder Kälte, geben Sie aber auch an, welches Gerät Sie verwendet haben.
- Bitten Sie die Mechaniker um einen Arbeitsauftrag oder eine kurze Beschreibung der Ursache und der durchgeführten Reparatur.
- Bewahren Sie Quittungen für Notfallmaßnahmen, Reinigungen, Ersatzlieferungen oder vorübergehende Unterkünfte auf.
- Medizinische Informationen sollten nur dann verwendet werden, wenn sie wirklich relevant sind. Geben Sie nicht mehr persönliche Daten weiter als nötig.
Ein wiederkehrendes Leck ist ein gutes Beispiel. Das Abdichten einer Kante mit Dichtmittel kann das Problem vorübergehend verdecken, während die bauliche Ursache bestehen bleibt. Fotos von verschiedenen Zeitpunkten, Arbeitsaufträge und eine klare Zeitleiste belegen dann, dass es sich nicht um einen Einzelfall handelte.
Überfällige Instandhaltungsarbeiten an der Mietimmobilie sind noch nicht abgeschlossen?
Lassen Sie Ihre Berichte, Fotos und Ihren Mietvertrag prüfen, bevor Sie die Miete senken oder Kosten selbst übernehmen. Huurteam Nederland entscheidet, welcher Weg der richtige ist: die Mietkommission, der private Sektor oder das Amtsgericht.
Häufig gestellte Fragen zu überfälligen Wartungsarbeiten
Was gilt als überfällige Instandhaltung bei einer Mietimmobilie?
Unter Instandhaltungsstau versteht man notwendige Instandhaltungsarbeiten, die über einen längeren Zeitraum nicht durchgeführt wurden und dadurch die Qualität, Sicherheit oder Nutzbarkeit eines Hauses beeinträchtigen. Beispiele hierfür sind ein dauerhaft undichtes Dach, Holzfäule, defekte Einbauten, gravierende Feuchtigkeitsprobleme und defekte Abwasseranlagen. Ursache, Schweregrad und Dauer des Mangels entscheiden darüber, ob aus rechtlicher Sicht ein Mangel vorliegt.
Welche Instandhaltungsmängel muss der Vermieter beheben?
Der Vermieter ist in der Regel für größere Instandhaltungsarbeiten und Mängel verantwortlich, die nicht vom Mieter verursacht wurden. Dazu gehören beispielsweise bauliche Mängel, Dachlecks, verschlissene Einbauten und starker Holzfäulebefall. Kleinere, einfache Reparaturen trägt üblicherweise der Mieter. Im Zweifelsfall sind die Ursache und die Verordnung über geringfügige Reparaturen maßgeblich.
Wie kann ich meinen Vermieter in Zahlungsverzug bringen?
Senden Sie eine eindeutige E-Mail oder einen Brief, in dem Sie den Ort, das Beginndatum und die Folgen jedes Mangels angeben. Fügen Sie Fotos und frühere Berichte bei, bitten Sie um eine Besichtigung und nennen Sie einen angemessenen Zeitraum für die Reparatur. Bewahren Sie den Versandbeleg auf. Ein konkreter schriftlicher Bericht ist aussagekräftiger als ein Anruf oder eine allgemeine Beschwerde.
Hat ein Vermieter immer sechs Wochen Zeit für Reparaturen?
Nein. Es gibt keine feste Reparaturfrist für jeden Mangel. Die Frist richtet sich nach Schwere und Dringlichkeit. Die Sechs-Wochen-Frist ist insbesondere für Mängelverfahren vor der Mietkommission wichtig. Bei akuter Gefahr oder schwerwiegenden Schäden muss schneller gehandelt und das Problem unverzüglich gemeldet werden.
Kann ich eine Mietminderung wegen überfälliger Instandhaltungsarbeiten erhalten?
Ja, bei schwerwiegenden Mängeln ist eine vorübergehende Mietminderung möglich. Maßgeblich sind die schriftliche Mängelanzeige, die Reparaturfrist, die Schwere des Mangels und die Beweislage. Mieter von Sozialwohnungen und Wohnungen im mittleren Preissegment können sich häufig an die Mietkommission wenden. Im privaten Sektor kann eine Rechtsberatung oder ein Verfahren vor dem Amtsgericht erforderlich sein.
Kann eine Mietminderung rückwirkend erfolgen?
Das ist möglich, der Zeitpunkt des Inkrafttretens hängt jedoch vom gewählten Verfahren und den Akten ab. Bei der Mietkommission ist ein fristgerechter Beginn wichtig, eine rückwirkende Anwendung ist jedoch begrenzt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Richter des Amtsgerichts den Fall auch auf Grundlage einer zuvor ordnungsgemäß eingereichten Mitteilung beurteilen. Warten Sie daher nicht unnötig, nachdem die Abhilfefrist abgelaufen ist.
Kann ich die Mietzahlungen einstellen, wenn der Vermieter nichts unternimmt?
Stellen Sie die Zahlungen nicht eigenmächtig ein. Ohne triftigen Rechtsgrund kann dies zu Mietrückständen führen, selbst wenn die Immobilie Mängel aufweist. Lassen Sie zunächst prüfen, ob eine Mietminderung, eine Aussetzung, eine Aufrechnung oder ein Gerichtsverfahren möglich ist. Fordern Sie in der Zwischenzeit weiterhin schriftlich Reparaturen an und sammeln Sie Beweise.
Was kann ich gegen überfällige Wartungsarbeiten im Privatsektor tun?
Melden Sie den Mangel schriftlich, setzen Sie eine angemessene Reparaturfrist und legen Sie eine Akte an. Im privaten Sektor kann die Mietkommission unter Umständen beratend tätig werden, eine verbindliche Entscheidung bezüglich Reparaturen, Mietminderung oder Schadensersatz bedarf jedoch in der Regel des Amtsgerichts. Prüfen Sie daher zunächst den Mietvertrag und das gewünschte Ergebnis.
Kann die Gemeinde gegen mangelhafte Instandhaltung vorgehen?
Ja, bei schwerwiegenden baulichen oder sicherheitstechnischen Mängeln kann die Gemeinde prüfen, ob die Wohnung den geltenden Vorschriften entspricht und gegebenenfalls Maßnahmen ergreifen. Dies ersetzt jedoch nicht automatisch einen Anspruch auf Mietminderung oder Entschädigung. Schildern Sie das Problem genau und fragen Sie nach, welche Abteilung der Wohnungsaufsicht zuständig ist.
Kann ich Schadensersatz für Schäden geltend machen, die durch überfällige Wartungsarbeiten entstanden sind?
Dies ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Sie müssen den Schaden, dessen Ursache, die Benachrichtigung des Vermieters und den Zusammenhang zwischen dem Mangel und den entstandenen Kosten nachweisen können. Bewahren Sie Fotos, Rechnungen und Arbeitsaufträge auf. Schadensersatz ist ein anderer Anspruch als eine vorübergehende Mietminderung und bedarf einer eigenen rechtlichen Begründung.
Sind noch Mängel ungelöst?
Hilfe zu Fehlern anzeigen
