Dividir el alquiler con todo incluido: qué es, qué beneficios ofrece y cómo hacerlo.

¿Qué es el alquiler con todo incluido?

Con un alquiler con todo incluido, su contrato establece un precio único para todo. Usted desconoce qué parte corresponde al alquiler y qué parte está destinada a la energía, internet, la limpieza o el mobiliario.

Según la Comisión de Alquileres, esto tiene dos consecuencias. No se puede verificar si el aumento anual del alquiler es correcto, ya que podría calcularse únicamente sobre el alquiler base. Tampoco se puede comprobar si el estado de cuenta de los gastos de servicio y energía es correcto, puesto que se desconoce lo que se ha pagado por adelantado.

Existe una tercera desventaja. Sin el alquiler básico, es imposible evaluar si la vivienda o la habitación resulta demasiado cara según el sistema de puntuación.

¿Cómo saber si estás alquilando con todo incluido?

Revisa tu contrato de alquiler y los anexos, no tu extracto bancario. Lo importante es si los importes se acordaron por separado, no si los transfieres todos a la vez.

Presta atención a estos tres puntos:

• Guarda el anuncio y tus mensajes con el propietario. Muestran lo que se acordó al principio. Eso ayuda si el propietario alega posteriormente que hubo una división verbal.
• Una visión retrospectiva no constituye un acuerdo. Si el propietario envía una especificación o una hoja de cálculo después de su queja, eso no prueba que dicha distribución se aplicara desde el primer día. Pregunte si se trata de un contrato antiguo o de una nueva propuesta.
• No busques únicamente la palabra “inclusivo”. Asimismo, las expresiones "tapizado", "amueblado" o "todo incluido" sin un importe separado indican un precio único e indiviso.

¿A quién se puede acoger el procedimiento de escisión?

El procedimiento ante la Comisión de Alquileres está dirigido a inquilinos de viviendas sociales y de alquileres de precio medio, tanto para casas como para habitaciones. Si alquila una vivienda independiente en el sector privado, en principio no podrá acogerse a este procedimiento. Se aplican normas parcialmente diferentes a los contratos firmados antes del 1 de julio de 2024.

¿No sabes a qué sector perteneces? Con el alquiler con todo incluido, es difícil determinarlo, ya que no se incluye el alquiler básico. Un importe total elevado no significa que estés alquilando en el sector privado.

¿Cuáles son las ventajas de dividir?

En su propuesta, el alquiler base debe ser al menos el 55% del precio total y el pago por adelantado al menos el 25%. En total, esto suma el 80%. Si propone exactamente esos porcentajes, pagará un 20% menos posteriormente.

Ejemplo 1: un apartamento de 1.000 € todo incluido.

Eso supone un ahorro de 2.400 euros al año.

Ejemplo 2: una habitación de 600 € todo incluido.

Eso supone un ahorro de 1.440 euros al año.

Ejemplo 3: la misma habitación después de un recuento de puntos

Tras la división, existe un alquiler base que se puede calcular mediante un sistema de puntos. Por ejemplo, según los puntos, la habitación puede costar un máximo de 250 €.

De 600 € a 400 €. El pago por adelantado no disminuye junto con el alquiler base.

Estos son ejemplos de cálculo. El resultado en su caso dependerá de su contrato y de su vivienda.

¿Cuándo puede ser más ventajoso no dividir la muestra?

Dividir un alquiler con todo incluido no siempre es la mejor opción. ¿Pagas un importe total relativamente bajo que incluye, por ejemplo, altos costes de energía? En ese caso, puede ser más ventajoso mantener el contrato de alquiler con todo incluido vigente.

Siempre que exista un precio total verdaderamente único, no dividirlo tiene dos ventajas importantes:

• No hay un aumento de alquiler anual ordinario. El alquiler básico no se determina por separado. Por lo tanto, el propietario no puede simplemente aplicar un porcentaje de aumento anual del alquiler al monto total.
• No se facturarán por separado los costos incluidos. No se ha acordado ningún pago por adelantado para los costos de servicio y suministros ya incluidos en el precio total. Por lo tanto, un costo real mayor no implica un pago anual adicional estándar sobre dicho precio. Del mismo modo, un costo real menor no le da derecho automáticamente a un reembolso.

Tras la escisión, el panorama financiero cambia.

Tras una división legalmente válida, el alquiler básico podrá incrementarse de acuerdo con la normativa vigente. Sin embargo, los gastos de servicios y suministros se liquidarán: los costes reales, debidamente justificados y permitidos, podrán ser superiores o inferiores al pago anticipado efectuado. Por lo tanto, un pago anticipado del 25 % no constituye un límite máximo para los costes finales.

Por lo tanto, Huurteam Nederland primero evalúa su contrato y compara ambas situaciones. Analizamos el importe total actual, los servicios incluidos, los costes reales previstos y el posible alquiler base tras la división y el cálculo de puntos. Si no dividir el alquiler resulta más ventajoso para usted, lo tendremos en cuenta en nuestro asesoramiento.

Nota: Un único pago mensual o la palabra «todo incluido» no significa automáticamente que el alquiler sea con todo incluido. Si el alquiler base y los pagos por adelantado ya se han acordado por separado, estos beneficios no se aplican. Los gastos que no están incluidos en el contrato de todo incluido, como su propio contrato de energía, también quedan excluidos de esta comparación. Además, no dividir el alquiler no es una garantía permanente: en ciertos procedimientos, la Comisión de Alquileres puede dividir el precio por iniciativa propia si necesita el alquiler base para su resolución. Es recomendable que lo evalúe con antelación.

Fuentes: Jurisprudencia relativa a los aumentos de alquiler para alquileres con todo incluido, Jurisprudencia relativa a la liquidación bajo un precio todo incluido. en Comisión de Alquileres con respecto a la división en otro procedimiento.

Divide el alquiler total en 5 pasos.

Paso 1: Envía una propuesta a tu arrendador.

Esto puede hacerse por correo electrónico o por carta. Según la Comisión de Alquileres, debe contener:

• el precio total que pagas ahora;
• el alquiler básico que usted propone (mínimo 55%);
• el pago anticipado de los cargos por servicio y gas, agua y energía que usted proponga (mínimo 25%);
• la fecha en que la separación entrará en vigor. Esto será al menos dos meses después del día en que envíe la propuesta.

Indique también qué servicios están incluidos actualmente en el precio, como internet o limpieza. Esto evita que el propietario los reclame como gastos adicionales más adelante. Conserve el comprobante de envío. La Comisión de Alquileres tiene una Modelo de carta para la propuesta de división.

Paso 2: esperar la respuesta

Si el propietario está de acuerdo, el reparto entrará en vigor a partir de la fecha indicada en su propuesta. Solicite una confirmación por escrito de ambos importes, la fecha de entrada en vigor y los servicios correspondientes. Un simple "está bien" verbal solo dará lugar a disputas posteriores.

Mientras tanto, continúe pagando el importe total.

Paso 3: ¿No hay acuerdo? Inicie un caso ante la Comisión de Alquileres.

Si el propietario se niega, puede iniciar un proceso legal de inmediato. Si no responde, puede hacerlo hasta seis semanas después de la fecha de inicio propuesta. Transcurrido ese plazo, será demasiado tarde y deberá presentar una nueva propuesta.

Usted envía la solicitud a través de Comisión de alquiler Con su DigiD, utilice el formulario “División del precio total del alquiler”. Adjunte su contrato y su propuesta.

Paso 4: el veredicto

La Comisión de Alquileres verifica si su propuesta cumple con los requisitos del 55 % y el 25 %. La resolución establece el alquiler base, el pago por adelantado y la fecha de entrada en vigor. El arrendador debe cumplir con esto, pero puede presentar una objeción o llevar el caso al juzgado de distrito. En ese caso, el caso será revisado nuevamente.

Paso 5: Solicita el reembolso de lo que pagaste de más.

La Comisión de Alquileres no recauda dinero. Si la fecha de inicio es anterior a la fecha de vencimiento, debe solicitar la devolución de la diferencia directamente al propietario. Hágalo por escrito, con un resumen mensual.

Ejemplo de cálculo: la resolución se emite en septiembre y la división entra en vigor el 1 de abril. Usted pagó 1.000 € por cinco meses en lugar de 800 €. Reclama 5 × 200 € = 1.000 €.

Los plazos en una visión general

Anota ambas fechas en tu calendario para el día en que envíes la propuesta. Si aún estás negociando con el propietario, el plazo de seis semanas continúa como de costumbre.

El propietario presenta una contrapropuesta. ¿En qué debes fijarte?

Los propietarios suelen responder con su propio desglose o un nuevo contrato. En ese caso, no se fije únicamente en el nuevo importe total.

• La distribución. Un alquiler base elevado y un pago inicial bajo parecen ventajosos, pero el aumento del alquiler se calcula sobre el alquiler base.
• La fecha de entrada en vigor. ¿La división se aplica a partir de ahora o también a los meses anteriores?
• Fuerzas armadas. ¿Especifica qué cubre el pago por adelantado y cómo se realiza el pago?
• Un nuevo contrato. No se requiere un nuevo contrato de arrendamiento para una división. No firme si la duración, el depósito u otras condiciones también cambian.
• Alta definitiva. Si la propuesta establece que "no tienen más reclamaciones entre sí", pueden renunciar al reembolso.

¿Existe ya algún caso pendiente ante la Comisión de Alquileres?

En ese caso, no es necesario solicitar un desglose por separado. Si ha solicitado una reducción de alquiler con un nuevo contrato o una reducción de alquiler basada en puntos, la Comisión de Alquileres dividirá el precio total en ese procedimiento.

¿Qué sucede con el pago por adelantado?

El pago anticipado de los gastos de servicio solo se aplica a partir de la fecha efectiva de la división. No se realiza ningún pago anticipado por el período anterior, por lo que no existe liquidación final. En consecuencia, no se pueden reclamar los gastos de servicio de años anteriores; solo los costos a partir del momento de la división.

El pago por adelantado es un adelanto. Al final del año natural, el arrendador debe enviar la liquidación final, a más tardar el 30 de junio del año siguiente. Solo entonces podrá revisar los gastos y, si es necesario, iniciar un procedimiento de cobro de gastos ante la Comisión de Alquileres. Hasta entonces, continúe pagando el adelanto como de costumbre, aunque parezca superior a los gastos reales del arrendador.

¿Pagaste 150 € al mes durante esos nueve meses, sumando un total de 1.350 €, y el propietario puede demostrar que los gastos ascendieron a 900 €? En ese caso, recibirás un reembolso de 450 €. Si los gastos fueron superiores, deberás abonar la diferencia. Anota las lecturas del contador en la fecha de inicio para poder verificar el primer pago.

¿El pago por adelantado incluye únicamente el gas, el agua y la electricidad?

En ese caso, es posible que no necesite esperar a la liquidación final. Si su vivienda cuenta con contadores individuales, puede solicitar por escrito al propietario una reducción del pago por adelantado. Si el propietario no acepta o no responde en un plazo de tres semanas, puede solicitar una revisión del pago por adelantado ante la Comisión de Alquileres. Si el pago por adelantado incluye otros gastos, como mobiliario, internet o limpieza, la revisión se realiza a través de la liquidación anual.

Puedes leer más en nuestra página sobre el estado de cuenta de cargos por servicio.

Ayuda de Huurteam Nederland

Revisamos su contrato y le informamos si su alquiler es con todo incluido y si el procedimiento está disponible para usted. Luego calculamos sus pagos mensuales tras el desglose y determinamos si el alquiler base puede reducirse aún más según los puntos. Si desea continuar, elaboraremos la propuesta, haremos un seguimiento del plazo de seis semanas y realizaremos el trámite con la Comisión de Alquileres. Después del primer año, verificamos la liquidación y, si es necesario, iniciamos el procedimiento de gastos de servicio o, si solo se trata de gas, agua y electricidad, el procedimiento de pago anticipado.

Haz que revisen tu alquiler con todo incluido. o ver Nuestro servicio integral de división de alquileres en nuestras tarifas.

Preguntas frecuentes sobre el reparto del alquiler con todo incluido.

¿Está prohibido el alquiler con todo incluido?

No. Puede que acuerden un precio final, pero como inquilino, usted tiene derecho a que se divida.

¿El alquiler que incluye gas, agua y electricidad siempre viene con todo incluido?

No. Si el contrato estipula un importe aparte para el gas, el agua y la electricidad, además del alquiler básico, el precio ya está dividido.

¿Puedo empezar a pagar menos ya?

No. Pague la cantidad acordada hasta que el propietario dé su consentimiento por escrito o la Comisión de Alquileres emita una resolución. De lo contrario, acumulará deudas de alquiler.

¿Puedo sugerir un descuento superior al 20%?

No. Una propuesta con menos del 55 % de renta básica o menos del 25 % de anticipo no cumple con los requisitos de la Comisión de Alquileres. Las reducciones adicionales de la renta básica se gestionan mediante el sistema de puntos.

¿El pago inicial del 25% es lo que finalmente debo pagar?

No. El 25% es el pago por adelantado. El monto real adeudado se muestra en el estado de cuenta anual.

¿Puede mi casero aumentar el alquiler que incluye todos los gastos?

Siempre que haya un precio total verdaderamente indiviso, el propietario no puede implementar un aumento anual estándar del alquiler. El alquiler básico entonces no se determina por separado. Nos oponemos al aumento anual del alquiler.En primer lugar, compruebe si realmente está alquilando el contrato completo y si dividir el arrendamiento le resulta ventajoso; presentar una objeción no significa que tenga que solicitar la división de inmediato.

¿Puede mi casero dividir el alquiler con todo incluido sin mi permiso?

Su arrendador no puede convertir unilateralmente un precio todo incluido en un alquiler básico y pagos por adelantado por separado. Puede hacerle una propuesta, pero usted no está obligado a aceptarla. Sin embargo, es posible dividir el pago de mutuo acuerdo.

El arrendador no dispone de un procedimiento de división independiente como el inquilino. Sin embargo, en ciertos otros procedimientos, la Comisión de Alquileres puede dividir el precio total por iniciativa propia, incluso en respuesta a una solicitud de aumento de alquiler por parte del arrendador. Esta es una decisión de la Comisión de Alquileres, no un cambio unilateral del arrendador.

Por lo tanto, rechazar una propuesta no garantiza que el alquiler nunca se divida. Solicite a Huurteam Nederland que evalúe la propuesta y sus implicaciones financieras antes de aceptarla.

Fuentes: Tribunal de Distrito de Gelderland en relación con una propuesta de división presentada por el propietario. en Tribunal de Distrito de Ámsterdam sobre las posibilidades y límites de la división.

¿Necesito contratar un contrato de energía por mi cuenta después de la separación?

No. La división solo modifica el acuerdo de precios. El proveedor de energía sigue siendo el mismo hasta que se acuerde lo contrario.

¿Qué implica dividir la renta para mi subsidio de alquiler?

Desde 2026, solo el alquiler básico se tiene en cuenta para el subsidio de vivienda. Tras dividir el alquiler, este importe es fijo y su subsidio podría variar. Informe del nuevo importe a la Administración Tributaria y Aduanera, que le explicará la situación. ¿Qué ha cambiado en relación con las asignaciones en 2026?.

¿Puedo dividir la hipoteca aunque ya me haya mudado?

El procedimiento estándar consiste en proponer una fecha futura y, por lo tanto, es adecuado para un contrato de alquiler vigente. La Comisión de Alquileres tiene un procedimiento diferente para situaciones posteriores a una mudanza. Preferiblemente, solicite que se evalúe su caso antes de marcharse.

El propietario no está realizando los pagos tras el fallo judicial. ¿Qué hacemos ahora?

La Comisión de Alquileres no puede hacer cumplir esta normativa y le remite al Juridisch Loket. Huurteam Nederland también puede ayudarle a cobrar la cantidad.

¿Esto también se aplica a los locales comerciales?

No. La división de gastos a través de la Comisión de Alquileres solo es posible para propiedades residenciales.

Verificado el [fecha] por [nombre], [cargo] en Huurteam Nederland. Los importes de los ejemplos son solo ejemplos de cálculo.