Huur te hoog? Wat je kan doen:

70% van de huurders betaalt een te hoge huurprijs en dat is dan best pijnlijk, vooral in de portemonnee. Geld dat je namelijk liever uitgeeft aan een mooie vakantie of om elke maand een keer lekker uit eten te kunnen gaan. Er zijn gevallen waarbij huurders een paar duizend euro terugkrijgen als zij hun huurprijs laten toetsen omdat ze maanden een te hoge huurprijs hebben betaald.

Niet alleen tijdens een toetsingsprocedure kan de huurprijs verlaagd worden. Er zijn meerdere redenen waarom je de huurprijs kunt laten verlagen als je vindt dat de huur te hoog is. 

Redenen waarom je huur te hoog kan zijn:

• Maximalisering huurprijs volgens de puntentelling
• Vanwege een inkomensdaling/ verandering van gezinssituatie 
• Toetsing bij een nieuw of tijdelijk huurcontract
• Vanwege gebreken in je woning of kamer

Te hoge huur

Er is niets vervelenders dan een te hoge huur als je inkomen wijzigt, jij en je partner uit elkaar gaan, als je de huur maandelijks niet meer kunt opbrengen of als je gewoonweg de huur te hoog vindt.

Contact leggen met je verhuurder

In de eerste plaats is het belangrijk om in dit soort gevallen altijd in gesprek te gaan met je verhuurder. Het kan namelijk zijn dat je verhuurder met je wil meedenken in het vinden van een oplossing. Mocht je er met de verhuurder niet uitkomen dan zijn er een aantal opties die je kunt overwegen:

Huurverlaging op grond van punten:

Lag de huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder de liberalisatiegrens? Dan kun je met behulp van de online puntentelling op huurcommissie.nl de maximale huurprijs berekenen van je woning. Ligt de huurprijs onder je huidige huurprijs? Dan mag je de verhuurder verzoeken om de huurprijs te verlagen. 

Dit doe je door hem schriftelijk een nieuw voorstel te sturen met betrekking tot de hoogte van de huur; het voorstel voor de nieuwe huurprijs moet 2 maanden in de toekomst liggen. Gaat je verhuurder niet akkoord? Dan kun je een procedure starten om te komen tot een huurverlaging op grond van punten. 

Toetsing aanvangshuurprijs:

Heb je een nieuw huurcontract of een tijdelijk huurcontract en denk je dat jouw huur te hoog is? Dan kun je de toetsing aanvangshuurprijs procedure starten. Dit moet wel binnen 6 maanden plaatsvinden vanaf de start van een nieuw huurcontract voor onbepaalde tijd. Bij een tijdelijk huurcontract heb je langer de tijd, dan mag je een procedure starten tot 6 maanden nadat het huurcontract is beëindigd. Je huurprijs wordt verlaagd als de puntentelling aangeeft dat de maximale huurprijs lager hoort te zijn. Bij een toetsingsprocedure geldt de huurverlaging met terugwerkende kracht. 

Voorbeeldcasus: Ana’s huur was te hoog

Neem Ana bijvoorbeeld. Ze komt uit Spanje en ging naar Nederland om te gaan studeren. Ze huurde een kamer van ruim € 800,-  en dat vond ze aan de hoge kant. Ze deelde immers de badkamer met een huisgenoot. 

Ana benaderde Huurteam Nederland en zodoende kwam Ana via de puntentelling erachter dat haar huisbaas teveel huur vraagt voor de kamer. Na een grondige berekening bleek haar kamer € 380,- waard te zijn. 

Omdat Ana Huurteam Nederland had ingeschakeld had ze verder geen omkijken naar de procedure. Alles werd van A tot Z verzorgd en Huurteam Nederland trad als gemachtigde op tijdens de online hoorzitting. Na een aantal maanden werd Ana in het gelijk gesteld en kreeg ruim € 4.000 euro terug vanwege de teveel betaalde huur.  

Ana’s review

Ana: “Ik ben erg blij met de hulp van Huurteam Nederland omdat ik geen Nederlands spreek. Mijn verhuurder had allerlei bezwaren tijdens de procedure en vanwege de juridische expertise van Huurteam Nederland ben ik in het gelijk gesteld. Ik heb het persoonlijke contact als zeer prettig ervaren”.

*Dit is een van de casussen vanuit de toetsing aanvangshuurprijs procedure. 

Huurverlaging als je inkomen is gedaald na de inkomensafhankelijke huurverhoging. 

Als je een hoger inkomen hebt dan kan het zijn dat je de afgelopen jaren te maken hebt gehad met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze huurverhogingen kunnen variëren van € 25,- tot zelfs € 100,- euro per maand. 

Als je in de afgelopen drie jaar 1 of meerdere keren een inkomensafhankelijke huurverhoging hebt gehad en het inkomen is daarna gedaald, dan kun je in aanmerking komen voor een huurverlaging vanwege inkomensdaling. 

Volg onderstaand stappenplan om je huur te verlagen.

Stap 1. 

Vraag je verhuurder schriftelijk om de huur te verlagen, en geef aan dat je inkomen is gedaald. Wellicht vraagt de verhuurder om bewijsmateriaal. 

Stap 2. 

Gaat verhuurder niet akkoord? Dien binnen 6 weken na de datum waarop je de huurverlaging wildelaten ingaan een verzoek in bij de Huurcommissie. 

Meer informatie over deze procedure lees je op de website van de Huurcommissie

Stap 3. 

Verzamel alle stukken voor de Huurcommissie om je aanvraag te laten beoordelen; 

• Brief waaruit blijkt dat je een inkomensafhankelijke huurverhoging hebt gehad
• Brief waaruit blijkt dat je om een lagere huurprijs hebt gevraagd.
• Eventuele reactie van de verhuurder 
• De inkomensverklaringen (IB60) van de belastingdienst van alle bewoners, 
• Uittreksel uit de Basisregistratie personen waaruit blijkt hoeveel mensen er op het adres ingeschreven staan. 

Strenge voorwaarden

Zoals je kunt lezen komt er wel wat papierwerk bij kijken. Ons advies is om hier rustig de tijd voor te nemen. Als er niet aan de voorwaarden wordt voldaan dan wordt je aanvraag bij de Huurcommissie niet ontvankelijk verklaard. Het is dus van essentieel belang dat alle stappen goed doorlopen worden. Er zijn strenge voorwaarden aan verbonden en er moet altijd bewijsmateriaal worden aangeleverd.

Huur te hoog vanwege servicekosten:

Het kan zijn dat de huurprijs volgens de puntentelling prima in orde lijkt. Het komt regelmatig voor dat de verhuurder de huurprijs opschroeft d.m.v. de servicekosten. Over servicekosten mag geen winst gemaakt worden en je bent alleen verplicht om het daadwerkelijke verbruik te betalen. Als je twijfels hebt over de hoogte van de servicekosten verzoeken wij je om juridisch advies in te winnen. 

Huur te hoog vanwege gebreken:

enDit is een van de redenen waarom veel huurders bezwaar aantekenen tegen de jaarlijkse huurverhoging. Wij kunnen begrijpen dat als je met een lekkend dak zit, schimmel of kapotte ramen dat je dan vindt dat je huurprijs te hoog is. In dit soort gevallen heb je mogelijk recht op een huurverlaging (met terug werkende kracht). 

Zo’n tijdelijke huurverlaging gaat middels de huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken procedure. 

Enkel en alleen als je een lopende Huurcommissie zaak hebt vanwege gebreken mag je in bezwaar gaan tegen de jaarlijkse huurverhoging. Indien je geen gebreken procedure bij de Huurcommissie hebt lopen, is een bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging vanwege gebreken geen geldig bezwaar. 

Een huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken is van tijdelijke aard en blijft actief zolang de gebreken in de woning aanwezig zijn. De verhuurder mag de huurprijs weer verhogen zodra de gebreken verholpen zijn. 

Tip: Wat je niet moet doen

Om wat voor reden dan ook is het wettelijk niet toegestaan om zelf de huur te verlagen. Als je huur te hoog is en je wilt deze laten verlagen dan dient er altijd een procedure aan vooraf te gaan. Tijdens een procedure beoordeelt de overheid of je in aanmerking komt voor een huurverlaging.