Het begint vaak met een mail of een brief. “Per 1 januari wordt uw huur verhoogd.” Veel huurders in de middenhuur denken dan hetzelfde: blijkbaar hoort dit erbij. De huur stijgt elk jaar een beetje en daar kun je weinig tegen doen. Maar bij middenhuur ligt dat iets anders. Omdat middenhuur een relatief nieuwe categorie is, weten veel huurders niet precies welke regels er gelden. En eerlijk gezegd: veel verhuurders weten dat ook niet altijd goed.

Daardoor gebeuren er regelmatig fouten.

-Soms wordt een huur te veel verhoogd.
-Soms wordt een woning als vrije sector verhuurd terwijl deze eigenlijk middenhuur hoort te zijn.
-En soms blijkt de huurprijs volgens het puntensysteem eigenlijk veel lager te moeten zijn.

Daarom is het goed om te weten hoe de regels precies werken. Wist je dat je bij ons gratis kunt checken of je huurprijs te hoog is?

Wat is middenhuur eigenlijk?

Middenhuur zit tussen sociale huur en vrije sector in. Het gaat meestal om woningen met een huurprijs tussen ongeveer €879 en ongeveer €1150 per maand (bedragen kunnen per jaar iets veranderen). De overheid heeft deze categorie ingevoerd omdat veel mensen te veel verdienen voor sociale huur, maar tegelijkertijd moeite hebben om een vrije sector woning te betalen. Bij middenhuur gelden daarom meer regels dan in de vrije sector.

Steeds meer middenhuurwoningen vallen namelijk ook onder het woningwaarderingsstelsel, beter bekend als het puntensysteem. Dat betekent dat er een maximale huurprijs bestaat op basis van kenmerken van de woning.

Hoe werkt het puntensysteem?

Het puntensysteem bepaalt hoeveel huur een woning maximaal mag kosten.

De woning krijgt punten voor verschillende onderdelen, zoals:

-de grootte van de woning
-het energielabel
-de keuken en badkamer
-de WOZ-waarde
-de locatie

Al deze onderdelen samen bepalen hoeveel punten een woning krijgt. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huur. Maar belangrijk: als een woning te weinig punten heeft, mag de huur ook niet te hoog zijn. In de praktijk worden hier nog wel eens fouten gemaakt.

-Soms krijgt een woning te veel punten.
-Soms wordt een woning zelfs als vrije sector verhuurd terwijl deze eigenlijk middenhuur hoort te zijn.

In zulke gevallen kan de huurprijs dus te hoog zijn.

Maximale huurverhoging middenhuur 2026

De overheid bepaalt elk jaar hoeveel de huur maximaal mag stijgen. Voor middenhuur in 2026 ligt de maximale huurverhoging rond 6,1 procent. Dit percentage wordt gebaseerd op de ontwikkeling van de lonen in Nederland, plus een kleine opslag. Dat betekent dat verhuurders niet zomaar een willekeurige huurverhoging mogen doorvoeren. Als de huur bijvoorbeeld €1000 per maand is, mag deze maximaal ongeveer €61 stijgen. Maar er is nog een belangrijk detail.

Wat staat er in het huurcontract?

Veel huurcontracten bevatten een bepaling over jaarlijkse huurverhogingen. Daar staat bijvoorbeeld in dat de huur elk jaar stijgt met inflatie of met een bepaald percentage.

Maar hier zit een belangrijke regel. Als in het contract een lager percentage staat dan het wettelijke maximum, dan moet de verhuurder zich aan dat lagere percentage houden. Staat er bijvoorbeeld in het contract dat de huur jaarlijks met maximaal 3 procent stijgt? Dan kan de verhuurder niet ineens 6 procent verhogen. Het contract blijft dan leidend.

Wanneer klopt een huurverhoging niet?

In de praktijk gaan huurverhogingen regelmatig fout. Soms door misverstanden. Soms omdat verhuurders er vanuit gaan dat huurders toch geen bezwaar maken.

Een huurverhoging kan bijvoorbeeld niet kloppen wanneer:

-de huurverhoging niet schriftelijk is aangekondigd
-de aankondiging minder dan twee maanden vooraf is gedaan
-de huur vaker dan één keer per jaar wordt verhoogd
-de verhoging hoger is dan wettelijk toegestaan
-de huurprijs volgens het puntensysteem eigenlijk lager zou moeten zijn

Als één van deze situaties speelt, kun je bezwaar maken.

Kom je er met de verhuurder niet uit, dan kun je de zaak laten beoordelen door de Huurcommissie.

Veel middenhuurwoningen worden verkeerd verhuurd

Een van de grootste problemen op de Nederlandse huurmarkt is dat veel woningen verkeerd worden ingedeeld. Een woning wordt bijvoorbeeld verhuurd als vrije sector terwijl deze volgens het puntensysteem eigenlijk onder middenhuur valt.

Dat gebeurt vooral bij:

-studio’s
-kleine appartementen
-nieuwbouwwoningen
-woningen in grote steden

Het gevolg is dat huurders soms honderden euro’s per maand te veel betalen. En vaak ontdekken ze dat pas wanneer hun huurcontract wordt gecontroleerd.

Wat kun je doen als je huur wordt verhoogd?

Krijg je een brief over een huurverhoging? Dan is het verstandig om eerst een paar dingen te controleren.

-Is de huurverhoging minimaal twee maanden van tevoren aangekondigd?
-Wordt de huur maar één keer per jaar verhoogd?
-Blijft de verhoging binnen het wettelijke maximum?
-En klopt de huurprijs eigenlijk wel met het puntensysteem?

Veel huurders kijken alleen naar de huurverhoging, maar vergeten dat de huurprijs zelf misschien al niet klopt. En juist daar zit vaak het grootste probleem.

Laat gratis je huurcontract controleren

Twijfel je of jouw huur klopt?

Dan kan het verstandig zijn om je huurcontract en huurprijs te laten controleren. Je kunt ook een verzoek indienen bij de Huurcommissie om je huurverhoging te laten controleren.

Met zo’n controle kun je ontdekken:

-of je huur te hoog is
-of de huurverhoging wel toegestaan is
-of je recht hebt op huurverlaging

Veel huurders ontdekken pas na zo’n check dat ze maandelijks tientallen tot honderden euro’s te veel betalen.

Daarom kun je als huurder gratis je huurcontract laten beoordelen om te kijken of jouw huur wel klopt.

Lees ook deze belangrijke informatie voor huurders:
Verhuurder betaalt borg niet terug: wat kun je doen als huurder?
Huurcontract opzeggen door verhuurder: dit zijn je rechten
Wat zijn servicekosten bij een huurwoning?
Huurverhoging regels en tips
Huur te hoog? Zo controleer je of je te veel huur betaalt
Puntensysteem huur: hoe werkt de maximale huurprijs?
Schimmel in je huurwoning: wat kun je doen als huurder?
Achterstallig onderhoud in een huurwoning: wat zijn je rechten?
Huurverlaging aanvragen: wanneer heb je er recht op?
Betaal ik te veel huur? Zo controleer je de huurprijs