Wanneer heb je recht op een huurverlaging met terugwerkende kracht? Een veelgestelde vraag van huurders die in de problemen zitten. Er zijn verschillende scenario’s waarbij een huurder mogelijk recht heeft op een huurverlaging met terugwerkende kracht. Dit dient tijdens een procedure aangevraagd te worden. Als huurder mag je niet zelf de huur verminderen of stopzetten. 

Wel of geen huurverlaging met terugwerkende kracht?

Een huurverlaging met terugwerkende kracht bij onderhoudsklachten kan alleen als je in de sociale sector woont. Of je in de sociale of vrije sector huurt, wordt bepaalt door de liberalisatiegrens. 

Gevolgschade vanwege onderhoudsproblemen wordt niet altijd door de verhuurder vergoed. In de meeste gevallen kunt u dan aanspraak maken op je inboedelverzekering. Wij adviseren huurders altijd om een inboedelverzekering af te sluiten. 

Bij de toetsing aanvangshuurprijs maakt het niet uit in welke sector je valt. Dit wordt namelijk tijdens de procedure beoordeeld middels de zogeheten woningwaarderingsstelsel. 

Huurvermindering met terugwerkende kracht

De procedures waarbij je mogelijk recht hebt op een huurverlaging met terugwerkende kracht:

• Toetsing aanvangshuurprijs (7:249 BW)
• Huurverlaging bij onderhoudsgebreken (7:257 lid 2 BW)

In dit artikel duiken we dieper in op bovenstaande procedures. Zo kun je zien of óok jij mogelijk recht hebt op een huurverlaging met terugwerkende kracht. 

Toetsing aanvangshuurprijs

Iedereen in Nederland die een nieuw huurcontract afsluit heeft het recht om zijn huurprijs te laten toetsen. Dit geldt alleen bij nieuwe huurcontracten. Deze procedure heet de toetsing aanvangshuurprijs.

Huurverlaging huurcontract voor onbepaalde tijd

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet het verzoek binnen 6 maanden nadat het huurcontract is gestart ingediend worden. Doe dit niet later want dan vervalt het recht op de procedure.

Huurverlaging bij een tijdelijk contract

Bij een tijdelijke contract kun je tot 6 maanden nádat je contract is afgelopen de procedure starten. (Ook als je al verhuisd bent). De procedure verloopt dan iets anders. Je moet dan bewijsmateriaal aanleveren. Huurteam Nederland ondersteunt huurders hierin.

Huurbescherming

De reden waarom je bij een tijdelijk contract tot 6 maanden nadat het contract is beëindigd de procedure mag starten is vanwege huurbescherming. Je kunt dan nadat je tijdelijke contract omgezet is naar onbepaald, alsnog binnen 6 maanden de toetsing laten uitvoeren. 

Huurverlaging nadat je bent verhuisd

Als je nadat je tijdelijk contract is afgelopen bent verhuisd, mag je binnen 6 maanden nadat het contract is afgelopen alsnog de toetsingsprocedure starten. Je dient dan zelf een puntentelling uit te voeren, foto’s aan te leveren van de woonruimte én het liefst ook een plattegrond mee te sturen.

Belangrijk is om zo veel mogelijk informatie in te dienen zodat de Huurcommissie kan vaststellen wat de maximale huurprijs mag zijn. Zo heb je mogelijk alsnog recht op een huurverlaging met terugwerkende kracht. 

Puntentelling huurprijs

De toetsing wordt door de Huurcommissie uitgevoerd en er wordt gebruik gemaakt van het woningwaarderingsstelsel. Dit wordt ook wel een puntentelling van de woonruimte genoemd. Deze puntentelling kijkt naar diverse criteria van de woning zoals: 

• WOZ Waarde
• Energielabel
• Aantal m2
• Aantal kamers

Dit zijn slechts enkele criteria waarop de Huurcommissie de maximale huurprijs samenstelt. Zo wordt er ook gekeken naar de locatie en of de kamers zijn verwarmd. Misschien staat je woning wel op de rijksmonumentenlijst of is het een beschermd stadsaangezicht. Voor elk onderdeel krijg je punten. Alle criteria bij elkaar bepalen het aantal punten. Deze punten staan gelijk aan een X bedrag dat vervolgens de huurprijs bepaald. 

Liberalisatiegrens

Als uit de toetsing blijkt dat de punten onder de liberalisatiegrens uitkomt, mag de Huurcommissie de huurprijs permanent verlagen. Deze verlaging geldt met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van het huurcontract. Komt de puntentelling boven de liberalisatiegrens? Helaas. Dan mag de Huurcommissie geen uitspraak doen en heb je geen recht op een huurverlaging met terugwerkende kracht. 

Voorbeeld huurverlaging met terugwerkende kracht: 

Janet huurt sinds november 2022 een woning. Ze heeft een tijdelijk huurcontract en betaalt € 1150,- euro aan kale huur voor een appartement van 50m2. Ze vind de huurprijs te hoog en schakelt onze hulp in voor een procedure bij de Huurcommissie. Tijdens het onderzoek in de woonruimte komt naar voren dat haar woning € 760,- waard is. De Huurcommissie doet uitspraak en Janet wordt in het gelijk gesteld. Janet krijgt een huurverlaging met terugwerkende kracht. € 390,- per maand, vanaf november 2022. En ze blijft de verlaagde huurprijs betalen van € 760,-

Liberalisatiegrens 

Een woonruimte wordt sociaal of als vrije sector bestempeld op basis van de liberalisatiegrens. Hierin wordt geen onderscheid gemaakt of je via de woningbouw of via een particuliere verhuurder een huis huurt. 

Huur je in 2023 een woning dan is de grens € 808,06. Komt je woning volgens de puntentelling onder dit bedrag dan is je woning sociaal en heb je meer rechten dan iemand in de vrije sector. Je mag dan gebruik maken van alle Huurcommissie procedures.

Wil je meer informatie over de liberalisatiegrens in jouw specifieke geval?

Huurverlaging met terugwerkende kracht bij gebreken in de woning. 

Huurder en verhuurder hebben allebei rechten en plichten. Van een huurder wordt geacht het huis goed te onderhouden en zorg te dragen voor het huis. Het kan voorkomen dat er gebreken ontstaan ten tijde van het huren van een woning. Dit kan een lekkage zijn, schimmelvorming door slechte isolatie, kapotte deuren of ramen of andere problemen. 

Schriftelijk in gebreken stellen

Soms kun je als huurder niets aan de gebreken doen en dient de verhuurder het op te lossen. Wettelijk gezien moet je de verhuurder schriftelijk in gebreken stellen. Een telefonische melding volstaat niet als gebreken melding. De verhuurder heeft na het schriftelijk melden 6 weken de tijd om de problemen op te lossen. Doet hij dit niet? Dan heb je mogelijk recht op een huurverlaging met terugwerkende kracht. Dit moet door de Huurcommissie worden beoordeeld. Je mag dus niet zelf de huur verlagen. 

Wachttijd

Zodra de 6 weken voorbij zijn (of als je verhuurder schriftelijk heeft laten weten dat hij het probleem niet wil oplossen) mag je een procedure starten en een verzoek “huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken” indienen. Vervolgens gaat de commissie de gebreken beoordelen. 

Hier volgen 3 essentiële tips voor huurverlaging met terugwerkende kracht.

Tip 1: Oudste gebreken melding

Je hebt mogelijk recht op een huurverlaging met terugwerkende kracht tot max 6 maanden. Dit is afhankelijk van je schriftelijke gebreken melding. Je hebt namelijk vanaf je schriftelijke gebreken melding recht op een huurverlaging. (Tot maximaal 6 maanden)

Het is verstandig om de oudste gebreken melding te gebruiken omdat je dan een maximale huurverlaging terugkrijgt indien je in het gelijk wordt gesteld. 

Tip 2.  Jezelf indekken met foto’s van de gebreken

Zodra wij of jijzelf een procedure start bij de Huurcommissie wordt ook de verhuurder op de hoogte gesteld. Opeens kan een verhuurder alle problemen oplossen. Het is daarom belangrijk om foto’s te maken van de gebreken. Ook al lost de verhuurder de problemen op. Je recht op een huurverlaging met terugwerkende kracht blijft van kracht. 

Als de gebreken zijn opgelost hoeft er geen onderzoek in de woonruimte plaats te vinden. Er valt namelijk niks meer te onderzoeken. Dan kan er o.b.v. de foto’s en onderbouwde informatie toch nog een uitspraak worden gedaan. 

Tip 3. Vraag om juridische ondersteuning. 

Een procedure kent veel haken en ogen. 40% van de Huurcommissie zaken worden niet in behandeling genomen omdat er niet goed aan de voorwaarden wordt voldaan. Betaal je niet op tijd? Helaas. Je moet dan de procedure opnieuw starten. Reageer je te laat? Idem dito. Is je gebreken brief niet volledig? Ook dan wordt je zaak niet verder in behandeling genomen. 

Na de uitspraak

Als je door de Huurcommissie in het gelijk bent gesteld staat in de uitspraak geschreven hoelang je recht hebt op een huurverlaging met terugwerkende kracht. Je dient zelf de maanden bij elkaar op te tellen om het exacte bedrag te berekenen. Je kunt vervolgens de verhuurder een e-mail sturen met daarin het verzoek om de te veel betaalde huur terug te betalen.

Terugvorderen te veel betaalde huur

Een Huurcommissie uitspraak is bindend en heeft geen opschortende werking. Zodra je in het gelijk bent gesteld is de te veel betaalde huur opeisbaar. In sommige gevallen wil de verhuurder niet betalen. Je kunt dan Huurteam Nederland inschakelen om een incasso traject te starten zodat je jouw te veel betaalde huur alsnog terugkrijgt.

Bij het uitblijven van een betaling kan Huurteam Nederland een dagvaarding opstellen en een deurwaarder inschakelen om het geld waar je recht op hebt, terug te vorderen.