El Libro de Defectos de la Comisión de Alquileres describe qué defectos en una propiedad de alquiler pueden ser lo suficientemente graves como para justificar una reducción temporal del alquiler. Primero, reporte el problema por escrito, otorgue al propietario un plazo de seis semanas para realizar las reparaciones y conserve la prueba. En casos urgentes o para propiedades de alquiler privadas, el juzgado de distrito podría ser la mejor opción.
El moho, las goteras o un calentador averiado son problemas molestos. Legalmente, lo más importante es la gravedad del problema, su causa y qué parte de la vivienda se puede seguir utilizando con normalidad. Esta página traduce el Manual Oficial de Defectos a un plan práctico paso a paso para inquilinos.
Verificado exhaustivamente el 6 de septiembre de 2026 cotejándolo con el Libro de Defectos de julio de 2026.
Brevemente: Los inquilinos suelen buscar problemas concretos: mantenimiento pendiente en la vivienda, incumplimiento de contrato por parte del propietario, fugas de agua sin resolver y defectos en viviendas de alquiler privadas. Por lo tanto, a continuación encontrará respuestas para cada situación.
En resumen: Proporcione pruebas, informe del defecto por escrito y solicite su rectificación. Si no se produce la rectificación, haga que se evalúe si mantenimiento de propiedad de alquiler vencido puede dar lugar a una reducción del alquiler, a una rectificación a través del juzgado de distrito o a otra reclamación.
En resumen: Un aviso de incumplimiento al propietario es una notificación escrita clara que incluye pruebas, una solicitud de reparación y una fecha límite. Úselo principalmente si las notificaciones anteriores no dan resultado. Descargue la carta modelo para reportar defectos al final de esta página.
En resumen: Documente la fuga, los daños causados por el agua y los informes. Si La fuga en la vivienda de alquiler no se está solucionando.Es posible que se pueda imponer una reducción o un restablecimiento del alquiler.
En resumen: Los daños consecuenciales causados por fugas requieren prueba de causa, daños, denuncia y negligencia. Conserve las facturas y las fotos. En caso de daños graves, se requiere una reclamación contra el propietario Sería más lógico que una simple reducción del alquiler.
En resumen: Para defectos en propiedades de alquiler del sector privado, la vía de la Comisión de Alquileres suele ser más limitada. Para reparaciones, cumplimiento o daños, con frecuencia se requiere acudir al juzgado de distrito. Por lo tanto, conviene verificar primero la validez legal de la vía.
En resumen: No deje de pagar sin más. El impago del alquiler por desperfectos puede generar riesgo de impago. En primer lugar, evalúe si es viable una reducción, suspensión o compensación del alquiler, o incluso iniciar acciones legales.
El moho puede ser un defecto grave si la causa se encuentra fuera del uso normal y el propietario no resuelve el problema después de que se le informa. Véase también Cómo combatir el moho en una vivienda de alquiler.
Es más probable que se resuelva una fuga si se documentan adecuadamente la causa, los daños y los informes. Lea más sobre reducción del alquiler en caso de fuga.
El mantenimiento pendiente debe reportarse específicamente. Piense en marcos de ventanas, techo, paredes, instalaciones, instalaciones sanitarias o ventilación. Ver mantenimiento de propiedad de alquiler vencido.
La falta de calefacción o una calefacción insuficiente pueden convertirse rápidamente en un problema grave, especialmente durante los períodos fríos. Registre la temperatura, las fechas, las alertas y las soluciones de emergencia.
Una ventilación deficiente o averiada puede estar asociada con la humedad y el moho. Documente qué habitaciones presentan problemas y si las rejillas de ventilación, los sistemas de extracción o las ventanas funcionan correctamente.
En casos de sistemas eléctricos peligrosos, riesgo de colapso, humedad severa o riesgos para la salud, puede ser necesaria la intervención urgente. En tales casos, además de la Comisión de Alquileres, también pueden ser pertinentes el juzgado de distrito o el municipio.
El Libro de Defectos es el marco de evaluación que utiliza la Comisión de Alquileres para determinar si un problema es lo suficientemente grave como para justificar una reducción temporal del alquiler. El libro divide los defectos en categorías A, B y C. La causa, la extensión, la duración y el impacto en el confort vital determinan la gravedad del defecto.
El libro no abarca todos los daños menores. Describe, entre otras cosas, moho severo, fugas, problemas de ventilación, calefacción inadecuada, un sistema de alcantarillado que no funciona y situaciones de riesgo. Las categorías legales A y B son listas cerradas; la categoría C puede ser complementada por la Comisión de Alquileres.
El oficial Libro de defectos de julio de 2026 es la principal. La evaluación siempre depende de la investigación y la evidencia en su hogar.
| Categorías | Sentido | Ejemplos | El alquiler puede ir temporalmente a |
|---|---|---|---|
| A | Defectos o deficiencias muy graves. | No dispone de inodoros ni lavabos utilizables, no tiene sistema de ventilación o la vivienda no es apta para ser habitada debido a su estado estructural. | máximo 20% |
| B | Defectos graves que afectan seriamente la habitabilidad. | Humedad generalizada o proliferación de moho, fugas importantes a través de la carcasa exterior, un sistema de alcantarillado que no funciona o una combinación de problemas graves de mantenimiento. | máximo 30% |
| C | Otros defectos graves que claramente menoscaban el disfrute de la vivienda. | Ventilación insuficiente que provoque humedad u olores molestos, calefacción insuficiente, fugas graves en las tuberías, grietas graves o daños consecuentes en la propiedad arrendada. | máximo 40% |
Esta es la parte del alquiler aplicable que queda después de la reducción temporal máxima. La Comisión de Alquileres podrá ordenar una reducción menos drástica si las circunstancias lo justifican.
Toma fotos con la fecha. Repite las fotos si el problema empeora o reaparece.
Envíe un correo electrónico al propietario detallando los defectos y solicitando las reparaciones en un plazo razonable.
Guarda correos electrónicos, mensajes de WhatsApp, citas, rechazos e intentos de recuperación completados.
Anote cuándo comenzó el problema, cuándo lo reportó, qué se ha reparado y qué queda pendiente.
Regla práctica: Primero, informe por escrito al propietario sobre el mal estado de la vivienda y solicite las reparaciones. Para la mayoría de los desperfectos, el plazo suele ser de aproximadamente seis semanas, salvo en caso de emergencia. En caso de emergencia, debe solicitar las reparaciones de forma inmediata y clara.
En caso de defectos graves, la Comisión de Alquileres suele poder autorizar una reducción temporal del alquiler. La medida más conveniente dependerá del tipo de vivienda, el contrato de arrendamiento, el informe y las pruebas presentadas.
Iniciar evaluación para reducción de alquiler debido a defectos
Para defectos en propiedades de alquiler del sector privado, la vía de la Comisión de Alquileres es más limitada. La Comisión a menudo no puede emitir una resolución vinculante, pero en ocasiones puede brindar asesoramiento si se ha acordado previamente. Para una queja contra un arrendador del sector privado, la vía del juzgado de distrito suele ser más importante.
¿Desea exigir la rectificación, reclamar daños y perjuicios, tomar medidas cautelares o exigir el cumplimiento del contrato? En ese caso, podría ser necesario acudir al juzgado de primera instancia. Huurteam Nederland también evalúa esta posibilidad.
Brevemente: La reducción del alquiler por defectos es diferente de la indemnización por daños y perjuicios. En muchos casos, la Comisión de Alquileres puede reducir temporalmente el alquiler mientras persistan los defectos graves. El juzgado de distrito puede verse obligado a exigir reparaciones, indemnización por daños y perjuicios o el cumplimiento del contrato.
| Objetivo | Ruta | ¿Cuándo es relevante? |
|---|---|---|
| Reducción temporal del alquiler | Comisión de alquiler o verificación de procedimiento | En caso de defectos graves tras notificación por escrito. |
| Hacer cumplir la reparación | Derechos cantonales | Si el propietario no realiza las reparaciones necesarias y es preciso restaurar los daños. |
| Compensación | Reclamación o tribunal de subdistrito | Por daños consecuenciales como fugas en una propiedad alquilada, costos, artículos dañados o gastos adicionales. |
| Compensación por el placer de vivir | Revisión de archivos | En caso de una disminución prolongada del disfrute de la vivienda o de molestias graves causadas por defectos. |
Lea también: compensación por la reducción del confort en el hogar.
Un buen informe es breve, concreto y verificable. Indique el defecto, su ubicación, la fecha, las consecuencias y su solicitud de reparación. Si el arrendador no responde, podría ser necesario enviarle una notificación de incumplimiento. Incluya fotografías y solicite una respuesta por escrito.
Haz que evalúen tu caso para determinar si es adecuado para una reducción del alquiler, asesoramiento del sector privado, el juzgado de distrito o una demanda contra el propietario.
Para la categoría A, el alquiler podrá incrementarse temporalmente hasta un máximo del 20% del alquiler aplicable; para la categoría B, hasta un máximo del 30%; y para la categoría C, hasta un máximo del 40%. En ese caso, pagará temporalmente un 20%, un 30% o un 40%. La Comisión de Alquileres podrá conceder una reducción menor si las circunstancias lo justifican.
En caso de que el mantenimiento de una propiedad alquilada esté vencido, primero informe del problema al propietario por escrito y solicite las reparaciones. Tome fotografías, guarde registros y establezca una fecha límite clara. Si el propietario no responde o no realiza las reparaciones, podría ser posible obtener una reducción del alquiler, exigir las reparaciones o presentar una reclamación.
Para notificar a tu arrendador sobre el incumplimiento de pago, debes informarle por escrito sobre los problemas, las reparaciones que esperas y el plazo razonable en el que deben realizarse. Incluye pruebas, como fotos e informes previos. Una notificación adecuada al arrendador fortalece tu caso si posteriormente necesitas iniciar acciones legales.
Si la fuga en su vivienda de alquiler no se soluciona, repórtela nuevamente por escrito, documente los daños y las zonas húmedas, y solicite una reparación urgente. Si el propietario no responde o no se encuentra una solución satisfactoria, podría ser apropiado iniciar un proceso para solicitar una reducción del alquiler, reparaciones o una indemnización.
La responsabilidad por los daños indirectos causados por una fuga en una propiedad alquilada depende de la causa, la notificación, las pruebas y la respuesta del propietario. Si el propietario se demora en reparar los daños o no los repara tras una notificación clara, la reclamación por daños puede ser más sólida. Por lo tanto, conserve fotos, facturas, mensajes y un registro cronológico.
No deje de pagar el alquiler simplemente por desperfectos. Esto puede acarrear el riesgo de impago o una disputa por la rescisión del contrato. A menudo, es más prudente exigir las reparaciones por escrito y que se evalúe si una reducción, compensación, suspensión o acciones legales del alquiler son viables.
En caso de defectos en una propiedad de alquiler del sector privado, debe reportarlos por escrito y reunir pruebas. En el sector privado, la Comisión de Alquileres generalmente no puede emitir una resolución vinculante sobre defectos, salvo en situaciones específicas. Para reparaciones, daños o cumplimiento de la normativa, el procedimiento ante el juzgado de distrito suele ser más importante.
La Comisión de Alquileres del sector privado tiene un ámbito de actuación limitado en lo que respecta al mantenimiento y los desperfectos. En ocasiones, puede ofrecer asesoramiento si el inquilino y el propietario han llegado a un acuerdo. Para una decisión vinculante sobre reparaciones o daños, suele ser necesario acudir al juzgado de distrito. Por lo tanto, conviene evaluar primero la vía legal más adecuada.
El inquilino tiene derecho a una vivienda sin defectos graves y a que el propietario se encargue de las reparaciones y el mantenimiento que sean su responsabilidad. En ocasiones, las reparaciones menores pueden ser responsabilidad del inquilino. En caso de duda, se tendrán en cuenta el contrato de arrendamiento, la legislación vigente, el tipo de defecto, las pruebas y la respuesta del propietario.
Un defecto es particularmente grave si limita claramente el disfrute de la propiedad, no es causado por el comportamiento normal del inquilino y el propietario no lo soluciona tras recibir una queja. Algunos ejemplos son moho persistente, goteras, humedad, calefacción averiada, sistemas eléctricos peligrosos o ventilación deficiente. Reúna pruebas y preséntelas por escrito.
Sí, generalmente es necesario presentar una denuncia por escrito. Enumere claramente los defectos, cuándo ocurrieron y qué espera del propietario. Guarde su correo electrónico, carta, fotos y respuestas. Sin una denuncia por escrito, suele ser más difícil conseguir una reducción del alquiler o que se realicen las reparaciones.
Sí, es posible si el moho es grave, la causa no se debe al uso normal y el propietario no realiza las reparaciones necesarias tras la presentación de la denuncia. Fotografías, mediciones de humedad, problemas de ventilación e informes previos ayudan a fundamentar el caso. Huurteam Nederland puede evaluar qué medidas tomar.
El Libro de Defectos describe qué problemas de mantenimiento puede considerar la Comisión de Alquileres como defectos y su gravedad. Esto incluye, por ejemplo, humedad, fugas, moho, instalaciones rotas, ventilación deficiente, ventanas, puertas, instalaciones sanitarias y problemas de seguridad. El libro le ayudará a fundamentar su queja legalmente.
En el caso de las propiedades de alquiler del sector privado, la vía de la Comisión de Alquileres es más limitada. A diferencia de la vivienda social o los alquileres de gama media, la Comisión de Alquileres no puede emitir una resolución vinculante sobre defectos en una propiedad del sector privado. Sin embargo, en ocasiones se puede solicitar asesoramiento si se ha acordado previamente. La ejecución de reparaciones suele requerir la intervención del juzgado de distrito.
El juez del juzgado de distrito es especialmente relevante si desea exigir una rectificación, reclamar daños y perjuicios, necesita asistencia urgente o trabaja en el sector privado, donde la Comisión de Alquileres no puede ofrecer la asistencia necesaria. También puede ser necesario recurrir al juez del juzgado de distrito tras la emisión de una opinión consultiva o en caso de controversia sobre el cumplimiento de la normativa.
Esto es posible en ciertas situaciones, pero la fecha de su informe, la gravedad del defecto, las pruebas y el procedimiento correcto son importantes. Cuanto antes presente el informe por escrito y reúna pruebas, más sólida será su posición. Por lo tanto, evalúe oportunamente si es factible aplicar un efecto retroactivo.
Utilice fotos, videos, correos electrónicos, mensajes de WhatsApp, informes de inspección, solicitudes de reparación, respuestas del propietario, facturas y, si es necesario, declaraciones de vecinos o expertos. Cree también una cronología: ¿cuándo comenzó el problema, cuándo lo reportó y qué hizo el propietario?
Descubre cuándo el moho puede ser relevante desde el punto de vista legal y qué pruebas necesitas. Lea sobre el moho en las viviendas de alquiler..
Lea qué hacer en caso de fugas, daños por agua y retrasos en las reparaciones. Lea sobre la reducción del alquiler en caso de fuga..
Comprueba qué problemas de mantenimiento debes notificar y cómo crear un archivo. Lea sobre el mantenimiento pendiente.
¿No está seguro de si la Comisión de Alquileres, el municipio o el juzgado de distrito es la instancia adecuada? Lea cuándo puede involucrar a la Comisión de Alquileres..
Manual de políticas para la evaluación de defectos graves. Consulte el Libro de Defectos.
El gobierno central recomienda denunciar por escrito cualquier problema de mantenimiento y solicitar las reparaciones necesarias. Lee la explicación.
En el caso de defectos en el sector privado, la Comisión de Alquileres no puede emitir una resolución vinculante, pero en ocasiones ofrece asesoramiento. Lee la explicación.
Es posible que el tribunal de distrito deba hacer cumplir la pensión alimenticia. Lee la ruta.
Esta página ofrece información general. La mejor manera de proceder depende del contrato, el sector, el informe, las pruebas, la urgencia y la respuesta del propietario.