Le guide des défauts de la Commission des loyers décrit quels défauts d'un logement locatif peuvent être suffisamment graves pour justifier une réduction temporaire du loyer. Signalez d'abord le problème par écrit, accordez généralement six semaines au propriétaire pour effectuer les réparations et conservez les preuves. En cas d'urgence ou pour un logement locatif du secteur privé, le tribunal d'instance peut être la meilleure solution.
Moisissures, fuites ou chauffage en panne sont des désagréments. Juridiquement, ce qui compte le plus est la gravité du problème, sa cause et la partie du logement encore utilisable. Cette page traduit le Guide officiel des défauts en un plan pratique, étape par étape, pour les locataires.
Vérifié en détail le 6 septembre 2026 par rapport au registre des défauts de juillet 2026.
Brièvement: Les locataires recherchent principalement des problèmes concrets : des travaux d’entretien non effectués sur un logement locatif, un défaut de paiement du propriétaire, une fuite d’eau non réparée et des malfaçons dans un logement du secteur privé. Vous trouverez donc ci-dessous des réponses à chaque situation.
En bref: Fournissez des preuves, signalez le défaut par écrit et demandez sa rectification. Si aucune rectification n'est effectuée, faites évaluer si entretien des biens locatifs en retard peut donner lieu à une réduction de loyer, à une rectification par le tribunal de première instance, ou à une autre réclamation.
En bref: Une mise en demeure adressée au propriétaire est une notification écrite claire comprenant des preuves, une demande de réparation et une date limite. Utilisez-la principalement si les notifications précédentes sont restées sans effet. Téléchargez le modèle de lettre de signalement des défauts en bas de cette page.
En bref: Documentez la fuite, les dégâts d'eau et les rapports. La fuite dans la maison de location n'est pas résolue., l'application d'une réduction ou d'un rétablissement du loyer peut être possible.
En bref: Les dommages consécutifs causés par une fuite nécessitent la preuve de la cause, des dommages, du signalement et de la négligence. Conservez les factures et les photos. En cas de dommages importants, une réclamation contre le propriétaire Ce serait plus logique qu'une simple réduction de loyer.
En bref: En cas de défauts dans les logements locatifs du secteur privé, la voie de la Commission des loyers est souvent plus limitée. Pour les réparations, les problèmes d'exécution ou les dommages, le tribunal d'instance est fréquemment requis. Il est donc conseillé de vérifier au préalable la validité juridique de la procédure.
En bref: N'arrêtez pas simplement de payer. Le non-paiement du loyer en raison de défauts peut entraîner un risque d'impayés. Il est donc conseillé de faire évaluer au préalable si une réduction, une suspension ou une compensation de loyer, voire une action en justice, est envisageable en toute sécurité.
La moisissure peut constituer un défaut grave si sa cause est extérieure à l'usage normal et que le propriétaire ne remédie pas au problème après son signalement. Voir aussi comment lutter contre la moisissure dans un logement locatif.
Les fuites ont plus de chances d'être résolues si vous documentez correctement leur cause, les dommages et les rapports. En savoir plus Réduction de loyer en cas de fuite.
Les travaux d'entretien non effectués doivent être signalés précisément. Pensez aux cadres de fenêtres, à la toiture, aux murs, aux installations, aux sanitaires ou à la ventilation. Voir entretien des biens locatifs en retard.
Un chauffage insuffisant ou inexistant peut rapidement devenir problématique, surtout par temps froid. Notez la température, les dates, les alertes et les solutions d'urgence.
Une ventilation insuffisante ou défectueuse peut entraîner de l'humidité et des moisissures. Notez quelles pièces posent problème et vérifiez le bon fonctionnement des aérations, de l'extraction et des fenêtres.
En cas de dangerosité des installations électriques, de risque d'effondrement, d'humidité importante ou de risques sanitaires, une intervention urgente peut s'avérer nécessaire. Dans ce cas, outre la Commission des loyers, le tribunal d'instance ou la municipalité peuvent également être compétents.
Le registre des défauts est le cadre d'évaluation utilisé par la Commission des loyers pour déterminer si un problème est suffisamment grave pour justifier une réduction temporaire du loyer. L'ouvrage classe les défauts en catégories A, B et C. La cause, l'étendue, la durée et l'impact sur le confort de vie déterminent le poids d'un défaut.
Ce guide ne recense pas tous les dommages mineurs. Il décrit notamment les problèmes importants de moisissures, les fuites, les problèmes de ventilation, le chauffage insuffisant, un système d'égouts défectueux et les situations dangereuses. Les catégories légales A et B sont exhaustives ; la catégorie C peut être complétée par la Commission des loyers.
Le responsable Livre des défauts de juillet 2026 est en tête. L'évaluation reste toujours tributaire des recherches et des preuves recueillies à votre domicile.
| Catégories | Sens | Des exemples | Le loyer peut temporairement être versé à |
|---|---|---|---|
| A | Défauts ou lacunes très graves. | Absence de toilettes ou de lavabos utilisables, absence de ventilation, ou logement impropre à l'habitation en raison de son état structurel. | maximum 20 % |
| B | Des défauts graves qui affectent considérablement l'habitabilité. | Humidité ou moisissures généralisées, fuites importantes à travers l'enveloppe extérieure, système d'égouts défectueux ou combinaison de problèmes d'entretien graves. | maximum 30 % |
| C | D'autres défauts graves qui nuisent clairement à la jouissance du logement. | Une ventilation insuffisante entraînant des nuisances liées à l'humidité ou aux odeurs, un chauffage insuffisant, une fuite importante de canalisations, des fissures importantes ou des dommages consécutifs au bien loué. | maximum 40 % |
Il s'agit de la partie du loyer applicable qui reste due après la réduction temporaire maximale. La Commission des loyers peut ordonner une réduction moins importante si les circonstances le justifient.
Prenez des photos avec la date. Répétez les photos si le problème s'aggrave ou réapparaît.
Envoyez un courriel clair au propriétaire détaillant les défauts et demandez des réparations dans un délai raisonnable.
Sauvegardez les e-mails, les messages WhatsApp, les rendez-vous, les refus et les tentatives de récupération terminées.
Notez la date d'apparition du défaut, la date à laquelle vous l'avez signalé, ce qui a été réparé et ce qui reste à faire.
Règle pratique : Signalez tout problème d'entretien au propriétaire par écrit et demandez des réparations. Un délai d'environ six semaines est généralement appliqué, sauf en cas d'urgence. En cas d'urgence, vous devez demander des réparations immédiatement et clairement.
En cas de défauts importants, la Commission des loyers peut souvent accorder une réduction de loyer temporaire. La solution la plus judicieuse dépend du type de logement, du bail, du rapport et des preuves apportées.
Lancer une évaluation en vue d'une réduction de loyer pour cause de défauts
En cas de défauts dans les logements locatifs du secteur privé, le recours à la Commission des loyers est plus limité. Celle-ci ne peut généralement pas rendre de décision contraignante, mais peut parfois donner des conseils si un accord a été conclu. Pour une plainte concernant un propriétaire du secteur privé, le tribunal d'instance est souvent plus approprié.
Souhaitez-vous obtenir la rectification du contrat, réclamer des dommages et intérêts, prendre des mesures d'urgence ou exiger l'exécution du contrat ? Dans ce cas, il pourrait être nécessaire de saisir le tribunal d'instance. Huurteam Nederland vous accompagne également dans cette démarche.
Brièvement: Une réduction de loyer pour cause de malfaçons est différente d'une indemnisation pour dommages. Dans de nombreux cas, la Commission des loyers peut réduire temporairement le loyer tant que persistent des malfaçons importantes. Le tribunal d'instance peut être saisi pour obtenir le remboursement des réparations, le versement des dommages et intérêts ou l'exécution du contrat.
| Objectif | Itinéraire | Quand cela est-il pertinent ? |
|---|---|---|
| réduction de loyer temporaire | Commission de loyer ou vérification de procédure | En cas de défauts graves suite à une notification écrite. |
| Faire appliquer la réparation | juges de canton | Si le propriétaire ne procède pas aux réparations et à la remise en état nécessaires. |
| Compensation | Tribunal de première instance ou de sous-district | Pour les dommages indirects tels que les fuites dans un logement locatif, les frais, les biens endommagés ou les dépenses supplémentaires. |
| Compensation pour le confort de vie | Examen du dossier | En cas de jouissance réduite et prolongée du logement ou de nuisances graves causées par des défauts. |
Lire aussi: compensation pour la réduction du confort de vie.
Un bon rapport est concis, précis et vérifiable. Indiquez le défaut, son emplacement, la date, ses conséquences et votre demande de réparation. Si le propriétaire ne répond pas, une mise en demeure peut s'avérer nécessaire. Joignez des photos et demandez une réponse écrite.
Faites évaluer votre dossier afin de déterminer s'il se prête à une réduction de loyer, à des conseils du secteur privé, à une saisine du tribunal de première instance ou à une action en justice contre le propriétaire.
Pour la catégorie A, le loyer peut être temporairement augmenté jusqu'à un maximum de 20 % du loyer applicable, pour la catégorie B jusqu'à un maximum de 30 %, et pour la catégorie C jusqu'à un maximum de 40 %. Vous devrez alors payer temporairement 20 %, 30 % ou 40 %. La Commission des loyers peut accorder une réduction moins importante si les circonstances le justifient.
En cas de retard d'entretien dans un logement locatif, signalez d'abord le problème par écrit au propriétaire et demandez-lui d'effectuer les réparations nécessaires. Prenez des photos, conservez des preuves et fixez une date limite claire. Si le propriétaire ne répond pas ou si les réparations ne sont pas effectuées, vous pouvez envisager une réduction de loyer, une procédure d'exécution forcée ou une réclamation.
Pour mettre votre propriétaire en défaut de paiement, vous devez lui signaler par écrit les problèmes rencontrés, les réparations attendues et le délai raisonnable dans lequel elles doivent être effectuées. Joignez des preuves, telles que des photos et des rapports antérieurs. Une mise en demeure en bonne et due forme renforcera votre dossier si des poursuites judiciaires s'avèrent nécessaires ultérieurement.
Si une fuite dans votre logement locatif n'est pas réparée, signalez-la à nouveau par écrit, documentez les dégâts et les zones humides, et demandez une réparation urgente. Si le propriétaire reste silencieux ou si aucune solution satisfaisante n'est trouvée, vous pouvez envisager une procédure de réduction de loyer, de réparation ou d'indemnisation.
La responsabilité du propriétaire pour les dommages indirects causés par une fuite dans un logement locatif dépend de la cause, de la notification, des preuves et de sa réaction. Si le propriétaire tarde à réparer les dégâts ou omet de le faire après une notification claire, la demande de dommages et intérêts sera d'autant plus justifiée. Il est donc conseillé de conserver photos, factures, messages et un historique des événements.
N'interrompez pas le paiement du loyer en cas de défauts. Cela pourrait entraîner des impayés ou un litige concernant la résiliation du bail. Il est souvent plus judicieux d'exiger les réparations par écrit et de faire évaluer la légalité d'une réduction de loyer, d'une compensation, d'une suspension ou d'une action en justice.
En cas de défauts dans un logement locatif du secteur privé, vous devez les signaler par écrit et rassembler les preuves. Dans le secteur privé, la Commission des loyers n'est généralement pas compétente pour statuer sur les défauts, sauf dans des cas particuliers. Pour les réparations, les dommages ou la mise en conformité, il est souvent préférable de saisir le tribunal d'instance.
La Commission des loyers du secteur privé a un champ d'action limité en matière d'entretien et de défauts. Elle peut parfois donner des conseils si le locataire et le propriétaire en ont convenu. Pour une décision contraignante concernant les réparations ou les dommages, le tribunal d'instance est souvent requis. Il est donc conseillé de se renseigner au préalable sur la procédure appropriée.
Le locataire a droit à un logement sans défauts majeurs et à la prise en charge des réparations et de l'entretien incombant au propriétaire. Les petites réparations peuvent parfois être à la charge du locataire. En cas de doute, le contrat de location, la loi, la nature du défaut, les preuves et la réponse du propriétaire sont pris en compte.
Un défaut est particulièrement grave s'il limite clairement votre jouissance du logement, n'est pas dû à un comportement normal du locataire et si le propriétaire ne le résout pas après signalement. Par exemple : moisissures persistantes, fuites, humidité, chauffage défectueux, installation électrique dangereuse ou mauvaise ventilation. Rassemblez des preuves et signalez le problème par écrit.
Oui, un rapport écrit est généralement nécessaire. Décrivez clairement les défauts, la date à laquelle ils sont apparus et ce que vous attendez du propriétaire. Conservez vos courriels, lettres, photos et réponses. Sans rapport écrit, il est souvent plus difficile d'obtenir une réduction de loyer ou des réparations.
Oui, c'est possible si la moisissure est importante, que sa cause n'est pas liée à une utilisation normale et que le propriétaire ne procède pas aux réparations nécessaires après le dépôt d'une plainte. Photos, mesures d'humidité, problèmes de ventilation et plaintes antérieures permettent d'étayer le dossier. Huurteam Nederland peut déterminer la marche à suivre la plus appropriée.
Le Guide des défauts décrit les problèmes d'entretien que la Commission des loyers peut considérer comme des défauts et leur degré de gravité. Il s'agit notamment de l'humidité, des fuites, des moisissures, des installations défectueuses, d'une mauvaise ventilation, des fenêtres, des portes, des sanitaires et des problèmes de sécurité. Ce guide vous aide à formuler votre plainte de manière conforme à la loi.
Pour les logements locatifs du secteur privé, le recours à la Commission des loyers est plus limité. Contrairement aux logements sociaux ou aux locations de gamme moyenne, la Commission des loyers ne peut rendre de décision contraignante concernant les défauts d'un logement du secteur privé. Cependant, un avis peut parfois être sollicité si cela a été convenu. L'exécution des travaux de réparation nécessite souvent le recours au tribunal d'instance.
Le juge du tribunal d'instance est particulièrement compétent si vous souhaitez obtenir une rectification, réclamer des dommages et intérêts, bénéficier d'une assistance urgente ou si vous travaillez dans le secteur privé et que la Commission des loyers ne peut pas faire suffisamment. Il peut également être nécessaire de saisir ce juge suite à un avis consultatif ou à un litige relatif à la conformité.
C'est possible dans certains cas, mais la date de votre signalement, la gravité du défaut, les preuves et la procédure appropriée sont essentielles. Plus tôt vous signalerez le problème par écrit et rassemblerez les preuves, plus votre position sera solide. Par conséquent, faites évaluer rapidement la possibilité d'une application rétroactive.
Utilisez des photos, vidéos, courriels, messages WhatsApp, rapports d'inspection, demandes de réparation, réponses du propriétaire, factures et, si possible, des témoignages de voisins ou d'experts datés. Établissez également une chronologie : quand le défaut a-t-il commencé, quand l'avez-vous signalé et quelles mesures le propriétaire a-t-il prises ?
Découvrez dans quels cas la présence de moisissures peut avoir une incidence juridique et quels documents justificatifs sont nécessaires. Lisez des informations sur les moisissures dans les logements locatifs..
Lisez les instructions à suivre en cas de fuites, de dégâts d'eau et de retards de réparation. Renseignez-vous sur la réduction de loyer en cas de fuite..
Vérifiez quels problèmes de maintenance vous devez signaler et comment constituer un fichier. Lisez les informations sur la maintenance en retard..
Vous ne savez pas si c'est la Commission des loyers, la municipalité ou le tribunal de sous-district qui convient ? Lisez à quel moment vous pouvez faire appel à la Commission des loyers.
Manuel de procédures pour l'évaluation des défauts graves. Consultez le livre des défauts.
Le gouvernement central conseille de signaler d'abord par écrit les problèmes d'entretien et de demander les réparations nécessaires. Lisez l'explication.
En cas de défauts dans le secteur privé, la Commission des loyers ne peut pas rendre de décision contraignante, mais elle fournit parfois des conseils. Lisez l'explication.
Le tribunal de première instance peut être amené à faire appliquer la pension alimentaire. Lisez l'itinéraire.
Cette page fournit des informations générales. La meilleure solution dépend du contrat, du secteur, du rapport, des preuves, de l'urgence et de la réponse du propriétaire.