Reducerea retroactivă a chiriei

Actualizat la 14 octombrie 2026. Exemplele mai vechi au fost păstrate ca exemple istorice; verificați întotdeauna regulile contractului dumneavoastră.

Când ai dreptul la o reducerea retroactivă a chirieiO întrebare frecventă adresată de chiriașii aflați în dificultăți financiare. Există diverse scenarii în care un chiriaș poate avea dreptul la o reducere retroactivă a chiriei. Aceasta trebuie făcută în timpul unei procedură să fie solicitat. În calitate de chiriaș, nu aveți dreptul să reduceți sau să opriți chiria personal. 

Reducere retroactivă a chiriei sau nu?

Reducerea chiriei din cauza unor defecte grave nu este posibilă exclusiv în sectorul social. În cazul locuințelor sociale reglementate și al locuințelor de închiriat de pe piața medie, Comisia pentru Chirii poate evalua o reducere temporară a chiriei. În sectorul privat, poate fi necesară apelarea la instanța subdistrictuală; Comisia pentru Chirii poate oferi consultanță doar dacă acest lucru a fost convenit cu proprietarul. Data contractului, chiria inițială și tipul de proprietate determină ce cale se aplică. Citiți și articolul nostru explicații privind limitele de chirie.

Vezi de informații de la Comisia pentru Chirii privind deficiențele din sectorul privat.

Daunele indirecte cauzate de probleme de întreținere nu sunt întotdeauna rambursate de către proprietar. În majoritatea cazurilor, puteți solicita despăgubiri în baza asigurării bunurilor. Îi sfătuim întotdeauna pe chiriași să să încheie o asigurare pentru bunuri. 

La evaluarea chiriei inițiale, nu contează în ce sector vă încadrați. Acest lucru se datorează faptului că aceasta este evaluată în timpul procedurii folosind așa-numitul sistem de evaluare a locuințelor. 

Reducerea retroactivă a chiriei

Procedurile în baza cărora puteți avea dreptul la o Reducere retroactivă a chiriei:

• Evaluarea chiriei inițiale (articolul 7:249 din Codul Civil Olandez)
• Reducerea chiriei pentru defecte de întreținere (articolul 7:257, alineatul 2 din Codul Civil Olandez)

În acest articol, vom analiza în detaliu procedurile menționate mai sus. În acest fel, puteți vedea dacă și dumneavoastră ați putea avea dreptul la o reducere retroactivă a chiriei. 

Evaluarea prețului inițial de închiriere

Orice persoană din Olanda care încheie un nou contract de închiriere are dreptul la revizuirea chiriei. Aceasta se aplică numai noilor contracte de închiriere. Această procedură se numește evaluarea chiriei inițiale.

Reducerea chiriei pentru contractul de închiriere pe termen nelimitat

În cazul unui contract de leasing pe perioadă nedeterminată, cererea trebuie depusă în termen de 6 luni de la începerea contractului de leasing. Nu faceți acest lucru mai târziu, deoarece dreptul la procedură va decădea în acest caz.

Reducerea chiriei pentru un contract temporar

Nu toate contractele temporare au același termen limită de depunere. Pentru un contract temporar pe termen scurt în sensul Legii privind fluxul pieței de închirieri, o revizuire a chiriei inițiale poate fi posibilă până la șase luni de la încheiere. Verificați tipul exact de contract și data încheierii, chiar dacă v-ați mutat deja. Pentru un contract pe durată nedeterminată, se aplică perioada de șase luni de la începere. Consultați condiții pentru chirie temporară la Comisia de Chirii.

Protecția chiriei

O dată de încheiere scrisă nu indică automat ce formă legală de contract se aplică. Începând cu 1 iulie 2024, un contract de închiriere pe termen determinat este regula generală, cu excepții. Verificați termenul înainte de a aștepta expirarea contractului de închiriere.

Reducerea chiriei după mutare

Contractul dumneavoastră temporar se încadrează în schema menționată anterior și v-ați mutat? Atunci o evaluare ar putea fi totuși posibilă în perioada aplicabilă. În acest caz, trebuie să efectuați personal un calcul al punctelor, să furnizați fotografii ale spațiului de locuit și, de preferință, să includeți și un plan al etajului.

Este important să furnizați cât mai multe informații posibil, astfel încât Comisia pentru Chirii să poată determina chiria maximă permisă. În acest fel, este posibil să aveți în continuare dreptul la o reducere retroactivă a chiriei. 

Sistemul de puncte de preț al închirierii

Evaluarea este efectuată de Comisia pentru Chirii folosind sistemul de evaluare a locuințelor. Acesta este denumit și sistem de punctaj pentru spațiul locativ. Acest sistem de punctaj ia în considerare diverse criterii ale locuinței, cum ar fi: 

• Valoarea WOZ
• etichetă energetică
• Număr de m2
• Numar de camere

Acestea sunt doar câteva dintre criteriile pe baza cărora Comisia pentru Chirii stabilește chiria maximă. De exemplu, se iau în considerare și locația și dacă camerele sunt încălzite. Poate că locuința dumneavoastră se află pe lista monumentelor naționale sau face parte dintr-un peisaj urban protejat. Primiți puncte pentru fiecare componentă. Toate criteriile combinate determină numărul total de puncte. Aceste puncte sunt echivalente cu o sumă X, care ulterior determină chiria. 

Pragul de liberalizare

Prin prezentarea în timp util a unei cereri de revizuire a chiriei inițiale, o chirie stabilită mai mică poate avea efect retroactiv la data începerii contractului de închiriere. Posibilitatea unei reduceri depinde, printre altele, de data contractului și de evaluarea în puncte. Pentru locuințele independente cu contract începând cu 1 iulie 2024, este reglementată și chiria medie a pieței până la 186 de puncte inclusiv. Se aplică reguli diferite contractelor mai vechi. Consultați explicația Legii privind chiria accesibilă.

Exemplu de calcul istoric al reducerii retroactive a chiriei: 

Janet închiriază o locuință din noiembrie 2022. Are un contract de închiriere temporară și plătește 1150 € chirie de bază pentru un apartament de 50 m². Consideră chiria prea mare și ne solicită ajutorul pentru procedurile în fața Comisiei de Chirii. În timpul inspecției spațiului locativ, se stabilește că locuința ei valorează 760 €. Comisia de Chirii emite o hotărâre, iar Janet este justificată. Janet primește o reducere retroactivă a chiriei de 390 € pe lună, începând cu noiembrie 2022. Ea continuă să plătească chiria redusă de 760 €.

Pragul de liberalizare 

O locuință este clasificată drept sector social sau privat în funcție de pragul de liberalizare. Nu se face nicio distincție în acest sens dacă închiriați o casă prin intermediul asociațiilor de locuințe sau de la un proprietar privat. 

Suma de 808,06 EUR a fost limita de liberalizare pentru anul 2023. Nu utilizați această sumă pentru un contract de închiriere din alt an. Limita aplicabilă, data contractului și valoarea punctuală trebuie evaluate împreună. În plus, închirierea de la un proprietar privat nu înseamnă automat că închiriați pe piața liberă.

Ați dori mai multe informații despre pragul de liberalizare în cazul dumneavoastră specific?

Reducere retroactivă a chiriei din cauza defectelor locuinței. 

Atât chiriașul, cât și proprietarul au drepturi și obligații. Un chiriaș trebuie să întrețină casa în mod corespunzător și să aibă grijă de ea. Este posibil să apară defecte în timpul închirierii unei locuințe. Acestea ar putea fi o scurgere, apariția mucegaiului din cauza izolației deficitare, uși sau ferestre sparte sau alte probleme.  Trimiteți-vă aici procedura de solicitare a defectelor

Emiteți notificarea de neîndeplinire a obligațiilor în scris

Raportați defectele în scris și păstrați dovada primirii. Pentru o solicitare adresată Comisiei pentru Chirii, în general, acordați proprietarului șase săptămâni pentru a remedia situația. Această perioadă procedurală nu înseamnă că o problemă acută poate rămâne nerezolvată timp de șase săptămâni. Nu reduceți chiria singur fără un acord sau o decizie valabilă.

Timp de asteptare

De îndată ce au trecut cele 6 săptămâni (sau dacă proprietarul a indicat în scris că nu dorește să rezolve problema), puteți iniția procedurile și puteți depune o cerere.reducerea chiriei din cauza defecțiunilor de întreținerea trimite. Ulterior, comisia va evalua deficiențele. 

Iată 3 sfaturi esențiale pentru o reducere retroactivă a chiriei.

Sfat 1: Raportul celui mai vechi defect

La Comisia pentru Chirii, o reducere temporară a chiriei acordată intră în vigoare, în general, în prima zi a lunii următoare notificării defectelor. Reducerea poate intra în vigoare cu maximum șase luni înainte de depunerea cererii. Această limită se referă la data de începere, nu la durata totală maximă a reducerii. Prin urmare, trimiteți cererea în timp util. Consultați Reguli procedurale privind defectele.

Este înțelept să folosiți cel mai vechi raport de defecte, deoarece veți primi apoi o reducere maximă a chiriei dacă se constată că aveți dreptate. 

Sfat 2.  Acoperindu-te cu fotografii ale defectelor

De îndată ce noi sau dumneavoastră inițiem proceduri la Comisia pentru Chirii, proprietarul va fi, de asemenea, notificat. Dintr-o dată, un proprietar ar putea fi capabil să rezolve toate problemele. Prin urmare, este important să faceți fotografii ale defectelor. Chiar dacă proprietarul rezolvă problemele, dreptul dumneavoastră la o reducere retroactivă a chiriei rămâne în vigoare. 

Odată ce defectele au fost remediate, nu este nevoie să se efectueze nicio inspecție a spațiului de locuit. La urma urmei, nu mai este nimic de investigat. În acest caz, se poate lua în continuare o decizie pe baza fotografiilor și a informațiilor justificate. 

Sfatul 3. Solicitați asistență juridică. 

O procedură implică condiții și termene limită. O cerere incompletă, un răspuns întârziat sau lipsa plății taxelor pot afecta procesarea. Prin urmare, verificați cu atenție scrisoarea, documentele justificative și termenul limită de plată. 

După verdict

Dacă Comisia pentru Chirii decide în favoarea dumneavoastră, decizia stabilește durata în care aveți dreptul la o reducere retroactivă a chiriei. Trebuie să adunați singuri lunile pentru a calcula suma exactă. Apoi puteți trimite proprietarului un e-mail prin care solicitați rambursarea chiriei plătite în exces.

Recuperarea chiriei plătite în exces

O hotărâre a comitetului este în general obligatorie, dar o parte poate depune disputa la tribunalul subdistrictual în termen de opt săptămâni de la trimitere. Un aviz consultativ pentru sectorul privat nu este același lucru cu o hotărâre obligatorie. Verificați stadiul deciziei și faceți o prezentare generală a chiriei plătite și datorate înainte de a... recuperează chiria plătită în exces. Citeste si ce se întâmplă după o hotărâre judecătorească.

În caz de neplată, Huurteam Nederland poate întocmi o citație și poate angaja un executor judecătoresc pentru a recupera banii la care aveți dreptul.