Huurprijs
Geen energielabel bij aanvang van de huur?
Had uw woning geen energielabel toen u de huur begon? Dan kan de verhuurder dat later niet meer rechtzetten met een nieuw label. Dat besliste de kantonrechter in Almere op 7 oktober 2026. De kale huur van een woning in Hilversum ging daardoor van € 900 naar € 440,49 per maand.
Wat speelde er?
Een huurster huurde sinds 1 september 2025 een woning uit 1905 in Hilversum. Ze betaalde € 900 kale huur per maand, plus € 250 voor nutsvoorzieningen en servicekosten. Ze vroeg de Huurcommissie om de aanvangshuur te toetsen.
De Huurcommissie kwam op 30 januari 2026 uit op 73 punten. Daarbij hoort een maximale kale huur van € 440,49. Omdat er ook muizen in de woning zaten, verlaagde de commissie de huur tijdelijk tot 40% daarvan.
De verhuurder was het daar niet mee eens en stapte binnen acht weken naar de kantonrechter. Hij had inmiddels een energielabel A laten maken, geregistreerd op 2 februari 2026. Volgens hem moest dat label alsnog meetellen. Ook vond hij dat de commissie de verkeerde WOZ-waarde had gebruikt.
Energielabel: wat telt is de dag dat de huur begint
De kantonrechter gaf de huurster gelijk. Het energielabel A van februari 2026 telt niet mee.
In de puntentelling krijgt een woning punten voor het energielabel dat er was op de ingangsdatum van de huur. Is er op die dag geen label, dan kijkt de Huurcommissie naar het bouwjaar. Bij een woning van vóór 1976 gaan er dan 15 punten van het totaal af. Deze woning was uit 1905.
De verhuurder beriep zich op een uitspraak van de Hoge Raad uit 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005). Daarin mocht een later label wel meetellen, als de woning sindsdien niet energiezuiniger was geworden. De kantonrechter vond dat die uitspraak hier niet geldt, omdat ze dateert van vóór de Wet betaalbare huur.
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. In de toelichting bij de nieuwe regels schrijft de wetgever dat bij het begin van de huur een geldig energielabel moet zijn. Ontbreekt dat, dan telt het bouwjaar. Een label dat later wordt gemaakt, verandert daar niets meer aan. In deze zaak was het label bovendien pas geregistreerd ná de uitspraak van de Huurcommissie.
Let op: rechters zijn het hier nog niet over eens. Twee kantonrechters in Amsterdam oordeelden in 2026 juist anders (ECLI:NL:RBAMS:2026:4590 en ECLI:NL:RBAMS:2026:6168). De uitkomst kan dus per rechtbank verschillen, tot een hogere rechter er duidelijkheid over geeft.
WOZ-waarde en de rol van de rechter
De Huurcommissie had voor de WOZ-waarde de wettelijke minimumwaarde gebruikt: € 77.582, goed voor 13 punten. Op de zitting liet de verhuurder dat punt vallen. De rechter nam het daarom over van de Huurcommissie.
Belangrijk om te weten: gaat een partij binnen acht weken naar de kantonrechter, dan vervalt de uitspraak van de Huurcommissie helemaal (artikel 7:262 BW). De rechter beoordeelt de huur dan opnieuw, met dezelfde regels als de Huurcommissie. Over punten waar niemand bezwaar tegen maakt, volgt de rechter de Huurcommissie gewoon.
De uitkomst was hetzelfde: 73 punten en een kale huur van € 440,49 per maand vanaf 1 september 2025. Dat is € 459,51 per maand minder dan de afgesproken € 900.
Gebreken: muizen wel, vocht niet
Naast de huurprijs ging het om gebreken. Hier kreeg de huurster maar gedeeltelijk gelijk, en dat is leerzaam.
Muizen. De huurster meldde de muizen op 12 oktober 2025 via WhatsApp. De verhuurder dichtte de gaten met purschuim, maar volgens een ongediertebestrijder werkt dat niet bij een muizenplaag. Pas op 27 januari 2026 liet de verhuurder de gaten goed dichten. De rechter vond dat de woning in die periode een gebrek had. De huurster kreeg 60% huurkorting van 12 oktober 2025 tot 1 februari 2026.
Daarna niet meer. De huurster zei dat er nog steeds muizen waren, maar op haar foto’s stond niet wanneer ze waren gemaakt. Een video had ze niet ingeleverd. En als de gaten dicht zijn, is muizen bestrijden volgens de rechter de taak van de huurder, zolang dat weinig kost.
Vocht. De Huurcommissie had vocht boven de voordeur gezien. Maar de huurster had dat nooit bij de verhuurder gemeld. Zonder melding geen huurkorting: de verhuurder hoorde er pas van via het rapport en liet het binnen een maand herstellen.
Beide partijen kregen deels ongelijk. Ieder betaalt daarom zijn eigen proceskosten.
Wat betekent dit voor u als huurder?
1. Kijk of uw woning een energielabel had toen uw huur begon. Dat ziet u op ep-online.nl, met de registratiedatum erbij. Geen label op die dag? Dan kan uw woning flink minder punten krijgen, zeker bij een oude woning.
2. Een vereenvoudigd label telt vaak niet mee. Ook dat kan punten schelen. Laat het nakijken.
3. Laat uw aanvangshuur toetsen. Is de huur hoger dan de puntentelling toelaat, dan kan de Huurcommissie hem verlagen tot het maximum, met terugwerkende kracht tot het begin van de huur. Wacht daar niet mee: er gelden termijnen.
4. Meld gebreken altijd schriftelijk bij de verhuurder. Huurkorting kan pas vanaf de dag dat de verhuurder ervan weet. Een gebrek dat u nooit meldde, levert niets op.
5. Leg bewijs vast met een datum. Maak foto’s en video’s waarop te zien is wanneer ze zijn gemaakt, en bewaar ze. Zonder datum telt een foto weinig.
6. Gaat de verhuurder naar de rechter? Dan vervalt de uitspraak van de Huurcommissie en begint de beoordeling opnieuw. Zorg dat u dan goed voorbereid bent.
Veelgestelde vragen
Mag mijn verhuurder na het begin van de huur nog een energielabel laten maken?
Ja, dat mag. Maar volgens deze uitspraak telt dat label niet mee voor de huur die u bij het begin afsprak. Het kan wel meetellen bij een latere huurverhoging of een nieuwe huurder.
Hoeveel punten scheelt het als er geen energielabel was?
Dat hangt af van het bouwjaar. Bij een woning van vóór 1976 gaan er 15 punten af. In deze zaak scheelde dat samen met de rest bijna de helft van de huur.
Geldt deze uitspraak overal in Nederland?
Nee. Dit is een uitspraak van één kantonrechter. In Amsterdam oordeelden twee kantonrechters anders. Een hogere rechter moet hier nog duidelijkheid over geven.
Krijg ik ook huurkorting als ik een gebrek niet heb gemeld?
Nee. Huurkorting kan pas vanaf het moment dat de verhuurder van het gebrek wist. Meld gebreken dus altijd zo snel mogelijk, schriftelijk.
Twijfelt u over uw huur?
Huurteam Nederland zoekt voor u uit of uw woning op de ingangsdatum een geldig energielabel had, maakt een puntentelling en vraagt de Huurcommissie om uw huur te toetsen. Ook bij gebreken helpen wij u met de melding en de huurverlaging.
• Toetsing van de aanvangshuurprijs
• Huurverlaging op grond van punten
• Huurverlaging bij gebreken
Bron: Rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter Almere, vonnis van 7 oktober 2026. De namen van de partijen zijn weggelaten.
Welke hulp past bij jouw situatie?
Bespreek je huurvraag
De uitspraak laat zien hoe belangrijk het is dat verhuurders bij het begin van de huur een geldig energielabel hebben. De uitleg over de rechten van huurders vind ik vooral nuttig, met name de mogelijkheid van huurverlaging als de woning niet aan de eisen voldoet. Ook het advies om gebreken schriftelijk te melden en foto’s of video’s met datum te bewaren is praktisch, want goede bewijsstukken maken in een huurgeschil echt verschil.