Achterstallig onderhoud huurwoning

Niets is vervelender dan achterstallig onderhoud in je huurwoning. Je huis is immers de plek waar je je veilig en comfortabel wilt voelen. Als door achterstallig onderhoud je woongenot wordt aangetast dan wil je dat dit zo snel mogelijk wordt opgelost.

Huur je in de vrije sector? Lees dan ook onze uitleg over achterstallig onderhoud huurwoning vrije sector, het Gebrekenboek en wanneer de kantonrechter-route nodig kan zijn.

Is huurder of verhuurder verantwoordelijk?

Als je te kampen hebt met achterstallig onderhoud in je huis dan is het belangrijkste om te achterhalen wie daar verantwoordelijk voor is. In sommige gevallen ben je als huurder verantwoordelijk zoals b.v. bij klein onderhoud van de woning.

Het grote onderhoud valt onder de aansprakelijkheid van de verhuurder.  Als je als huurder zelf een lekkage veroorzaakt dan ben je daar uiteraard zelf verantwoordelijk voor.

Maar wat is nou precies achterstallig onderhoud? Dat kun je teruglezen in deze lijst. Hierin staat vermeld wie er verantwoordelijk is voor het oplossen van het achterstallige onderhoud. Een andere tool die wij vaak gebruiken is het gebrekenboek van de Huurcommissie.

Gebreken waar in veel gevallen de verhuurder voor aansprakelijk is

• Lekkage, b.v. aan het dak of in de badkamer
• Vocht en schimmelproblemen
• Kapotte deuren, ramen, houtrot van kozijnen
• Kapotte ventilatiesystemen of slechte riolering

In gebreke stellen van de verhuurder

Blijkt uit deze lijst dat de verhuurder aansprakelijk is voor het onderhoud? Dan is het zaak om de verhuurder schriftelijk op de hoogte te stellen, ook wel in gebreke stellen genoemd. Het is belangrijk dat je duidelijk vermeldt wat de gebrek(en) zijn.

Dit kun je het beste per e-mail of WhatsApp doen. Als je dit per post doet, maak er dan een kopie van zodat je bewijsmateriaal hebt dat je de verhuurder in gebreke hebt gesteld.

Dit is namelijk belangrijk als je in aanmerking wilt komen voor een huurverlaging vanwege achterstallig onderhoud, of als er gevolgschade ontstaat waar je als huurder uiteraard niet voor aansprakelijk gesteld wilt worden.

Heb je een sociale woning?

Huur je van een woningbouwvereniging? In veel gevallen moet je online een reparatieverzoek indienen. Je krijgt hier vaak geen kopie van, of alleen een bevestiging dat je onderhoudsklachten zijn gemeld. Dit is geen officiële gebreken-melding.

Stuur daarom naast je reparatieverzoek altijd de gebreken-melding via e-mail, WhatsApp of post. Bekijk hier een voorbeeldbrief voor achterstallig onderhoud

Termijn voor het oplossen van verborgen gebreken

Nu heb je de verhuurder in gebreke gesteld en volgens de Nederlandse wetgeving heeft de verhuurder vanaf het moment dat je hem schriftelijk in gebreke hebt gesteld, 6 weken de tijd om je achterstallig onderhoud te verhelpen.

Gebeurt er niks? Komt je verhuurder zijn afspraken niet na of kom je in conflict over wie er verantwoordelijk is? Dan kun je na 6 weken Huurteam Nederland inschakelen om je te helpen bij een tijdelijke huurverlaging vanwege gebreken.

Huurverlaging bij slecht onderhoud

Deze tijdelijke huurverlaging wordt middels de procedure huurverlaging vanwege gebreken aangevraagd en zo’n aanvraag duurt gemiddeld tussen de 3 en 6 maanden.

Als de Huurcommissie van mening is dat het achterstallig onderhoud onder de aansprakelijkheid van de verhuurder valt, dan krijg je een huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de schriftelijke gebreken-melding, tot een maximum van 6 maanden.

Voorbeeldcasus: Bram woont sinds 2019 in een huurwoning in Utrecht. Vanaf het begin van zijn huurcontract was er sprake van een lekkage. De verhuurder nam zijn verantwoordelijkheid niet en zijn lekkage werd maar niet opgelost.

Met behulp van Huurteam Nederland is de lekkage eindelijk opgelost en heeft Bram een compensatie gekregen vanwege het verminderde woongenot.

Verminderd woongenot

Zo’n tijdelijke huurverlaging is leuk, maar je wilt natuurlijk dat groot onderhoud zo snel mogelijk wordt aangepakt. Helaas kunnen wij de verhuurder niet aan zijn jas trekken om te zeggen dat hij nu de verborgen gebreken verhelpt.

De tijdelijke huurverlaging die via een procedure wordt aangevraagd blijft van kracht zolang de verborgen gebreken niet verholpen zijn. Dit is een indirecte manier om de verhuurder zover te krijgen om van je huis weer een thuis te maken.

Wat gebeurt er tijdens een procedure bij onderhoudsklachten?

Zodra de procedure is gestart zal er een onderzoek in de woonruimte plaatsvinden. Een bouwkundig expert gaat vervolgens de onderhoudsklachten beoordelen en bepalen wie er verantwoordelijk voor is. Zo’n bouwkundig expert heeft bijvoorbeeld apparatuur om het vochtgehalte te meten als er bijvoorbeeld schimmel in huis is ontstaan.

Zo’n expert kijkt bij de verantwoordelijkheid ook of je als huurder goed voor je huis zorgt. Ventileer je voldoende? Heb je altijd de gordijnen dicht en stook je niet goed genoeg, dan zijn dat mogelijke oorzaken van het ontstaan van vochtproblemen en schimmelvorming.

Hier vind je een overzicht van kleine herstellingen waar je als huurder zelf verantwoordelijk voor bent.