Huurverlaging met terugwerkende kracht

Bijgewerkt op 14 oktober 2026. Oudere voorbeelden zijn als historisch voorbeeld behouden; controleer altijd de regels voor jouw contract.

Wanneer heb je recht op een huurverlaging met terugwerkende kracht? Een veelgestelde vraag van huurders die in de problemen zitten. Er zijn verschillende scenario’s waarbij een huurder mogelijk recht heeft op een huurverlaging met terugwerkende kracht. Dit dient tijdens een procedure aangevraagd te worden. Als huurder mag je niet zelf de huur verminderen of stopzetten. 

Wel of geen huurverlaging met terugwerkende kracht?

Huurverlaging bij ernstige gebreken is niet uitsluitend mogelijk in de sociale sector. Bij gereguleerde sociale huur en middenhuur kan de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging beoordelen. In de vrije sector kan de kantonrechter nodig zijn; de Huurcommissie kan daar alleen advies geven als dat met de verhuurder is afgesproken. Contractdatum, beginhuurprijs en woningtype bepalen welke route past. Lees ook onze uitleg over de huurgrenzen.

Zie de informatie van de Huurcommissie over gebreken in de vrije sector.

Gevolgschade vanwege onderhoudsproblemen wordt niet altijd door de verhuurder vergoed. In de meeste gevallen kunt u dan aanspraak maken op je inboedelverzekering. Wij adviseren huurders altijd om een inboedelverzekering af te sluiten. 

Bij de toetsing aanvangshuurprijs maakt het niet uit in welke sector je valt. Dit wordt namelijk tijdens de procedure beoordeeld middels de zogeheten woningwaarderingsstelsel. 

Huurvermindering met terugwerkende kracht

De procedures waarbij je mogelijk recht hebt op een huurverlaging met terugwerkende kracht:

• Toetsing aanvangshuurprijs (7:249 BW)
• Huurverlaging bij onderhoudsgebreken (7:257 lid 2 BW)

In dit artikel duiken we dieper in op bovenstaande procedures. Zo kun je zien of óok jij mogelijk recht hebt op een huurverlaging met terugwerkende kracht. 

Toetsing aanvangshuurprijs

Iedereen in Nederland die een nieuw huurcontract afsluit heeft het recht om zijn huurprijs te laten toetsen. Dit geldt alleen bij nieuwe huurcontracten. Deze procedure heet de toetsing aanvangshuurprijs.

Huurverlaging huurcontract voor onbepaalde tijd

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet het verzoek binnen 6 maanden nadat het huurcontract is gestart ingediend worden. Doe dit niet later want dan vervalt het recht op de procedure.

Huurverlaging bij een tijdelijk contract

Niet ieder tijdelijk contract geeft dezelfde indieningstermijn. Bij een kort tijdelijk contract in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt kan toetsing van de aanvangshuurprijs tot zes maanden na afloop mogelijk zijn. Controleer de exacte contractvorm en sluitingsdatum, ook als je al verhuisd bent. Voor een contract voor onbepaalde tijd geldt de termijn van zes maanden na de start. Raadpleeg de termijnen voor tijdelijke huur bij de Huurcommissie.

Huurbescherming

Een einddatum op papier zegt nog niet welke wettelijke contractvorm geldt. Sinds 1 juli 2024 is een vast huurcontract de hoofdregel, met uitzonderingen. Laat de termijn controleren voordat je wacht tot de huur eindigt.

Huurverlaging nadat je bent verhuisd

Valt jouw tijdelijke contract onder de hiervoor genoemde regeling en ben je verhuisd? Dan kan toetsing binnen de toepasselijke termijn nog mogelijk zijn. Je dient dan zelf een puntentelling uit te voeren, foto’s aan te leveren van de woonruimte én het liefst ook een plattegrond mee te sturen.

Belangrijk is om zo veel mogelijk informatie in te dienen zodat de Huurcommissie kan vaststellen wat de maximale huurprijs mag zijn. Zo heb je mogelijk alsnog recht op een huurverlaging met terugwerkende kracht. 

Puntentelling huurprijs

De toetsing wordt door de Huurcommissie uitgevoerd en er wordt gebruik gemaakt van het woningwaarderingsstelsel. Dit wordt ook wel een puntentelling van de woonruimte genoemd. Deze puntentelling kijkt naar diverse criteria van de woning zoals: 

• WOZ Waarde
• Energielabel
• Aantal m2
• Aantal kamers

Dit zijn slechts enkele criteria waarop de Huurcommissie de maximale huurprijs samenstelt. Zo wordt er ook gekeken naar de locatie en of de kamers zijn verwarmd. Misschien staat je woning wel op de rijksmonumentenlijst of is het een beschermd stadsaangezicht. Voor elk onderdeel krijg je punten. Alle criteria bij elkaar bepalen het aantal punten. Deze punten staan gelijk aan een X bedrag dat vervolgens de huurprijs bepaald. 

Liberalisatiegrens

Bij een tijdig verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs kan een lagere vastgestelde huurprijs terugwerken tot de ingangsdatum van de huur. Of verlaging mogelijk is, hangt onder meer af van de contractdatum en de puntenwaardering. Voor zelfstandige woningen met een contract vanaf 1 juli 2024 is ook middenhuur tot en met 186 punten gereguleerd. Voor oudere contracten gelden andere regels. Zie de uitleg over de Wet betaalbare huur.

Historisch rekenvoorbeeld huurverlaging met terugwerkende kracht: 

Janet huurt sinds november 2022 een woning. Ze heeft een tijdelijk huurcontract en betaalt € 1150,- euro aan kale huur voor een appartement van 50m2. Ze vind de huurprijs te hoog en schakelt onze hulp in voor een procedure bij de Huurcommissie. Tijdens het onderzoek in de woonruimte komt naar voren dat haar woning € 760,- waard is. De Huurcommissie doet uitspraak en Janet wordt in het gelijk gesteld. Janet krijgt een huurverlaging met terugwerkende kracht. € 390,- per maand, vanaf november 2022. En ze blijft de verlaagde huurprijs betalen van € 760,-

Liberalisatiegrens 

Een woonruimte wordt sociaal of als vrije sector bestempeld op basis van de liberalisatiegrens. Hierin wordt geen onderscheid gemaakt of je via de woningbouw of via een particuliere verhuurder een huis huurt. 

Het bedrag €808,06 was de liberalisatiegrens voor 2023. Gebruik dat bedrag niet voor een huurcontract uit een ander jaar. De toepasselijke grens, contractdatum en puntenwaardering moeten samen worden beoordeeld. Ook huren bij een particuliere verhuurder betekent niet automatisch dat je in de vrije sector huurt.

Wil je meer informatie over de liberalisatiegrens in jouw specifieke geval?

Huurverlaging met terugwerkende kracht bij gebreken in de woning. 

Huurder en verhuurder hebben allebei rechten en plichten. Van een huurder wordt geacht het huis goed te onderhouden en zorg te dragen voor het huis. Het kan voorkomen dat er gebreken ontstaan ten tijde van het huren van een woning. Dit kan een lekkage zijn, schimmelvorming door slechte isolatie, kapotte deuren of ramen of andere problemen.  Dien hier uw aanvraag in voor de gebreken procedure

Schriftelijk in gebreken stellen

Meld de gebreken schriftelijk en bewaar bewijs van ontvangst. Voor een verzoek bij de Huurcommissie geef je de verhuurder in beginsel zes weken om te herstellen. Die proceduretermijn betekent niet dat een acuut probleem zes weken mag blijven liggen. Verlaag de huur niet zelf zonder een geldige afspraak of beslissing.

Wachttijd

Zodra de 6 weken voorbij zijn (of als je verhuurder schriftelijk heeft laten weten dat hij het probleem niet wil oplossen) mag je een procedure starten en een verzoek “huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken” indienen. Vervolgens gaat de commissie de gebreken beoordelen. 

Hier volgen 3 essentiële tips voor huurverlaging met terugwerkende kracht.

Tip 1: Oudste gebreken melding

Bij de Huurcommissie gaat een toegekende tijdelijke huurverlaging in beginsel in op de eerste dag van de maand na de gebrekenmelding. De verlaging kan maximaal zes maanden vóór indiening van het verzoek ingaan. Die grens gaat over de begindatum, niet over een maximale totale duur van de verlaging. Dien dus tijdig in. Zie de procedureregels bij gebreken.

Het is verstandig om de oudste gebreken melding te gebruiken omdat je dan een maximale huurverlaging terugkrijgt indien je in het gelijk wordt gesteld. 

Tip 2.  Jezelf indekken met foto’s van de gebreken

Zodra wij of jijzelf een procedure start bij de Huurcommissie wordt ook de verhuurder op de hoogte gesteld. Opeens kan een verhuurder alle problemen oplossen. Het is daarom belangrijk om foto’s te maken van de gebreken. Ook al lost de verhuurder de problemen op. Je recht op een huurverlaging met terugwerkende kracht blijft van kracht. 

Als de gebreken zijn opgelost hoeft er geen onderzoek in de woonruimte plaats te vinden. Er valt namelijk niks meer te onderzoeken. Dan kan er o.b.v. de foto’s en onderbouwde informatie toch nog een uitspraak worden gedaan. 

Tip 3. Vraag om juridische ondersteuning. 

Een procedure kent voorwaarden en termijnen. Een onvolledig verzoek, te late reactie of ontbrekende betaling van leges kan gevolgen hebben voor de behandeling. Controleer de brief, bewijsstukken en betaaltermijn daarom zorgvuldig. 

Na de uitspraak

Als je door de Huurcommissie in het gelijk bent gesteld staat in de uitspraak geschreven hoelang je recht hebt op een huurverlaging met terugwerkende kracht. Je dient zelf de maanden bij elkaar op te tellen om het exacte bedrag te berekenen. Je kunt vervolgens de verhuurder een e-mail sturen met daarin het verzoek om de te veel betaalde huur terug te betalen.

Terugvorderen te veel betaalde huur

Een commissie-uitspraak is doorgaans bindend, maar een partij kan het geschil binnen acht weken na verzending aan de kantonrechter voorleggen. Een advies voor de vrije sector is niet hetzelfde als een bindende uitspraak. Controleer de status van de beslissing en maak een overzicht van betaalde en verschuldigde huur voordat je te veel betaalde huur terugvordert. Lees ook wat er na een uitspraak gebeurt.

Bij het uitblijven van een betaling kan Huurteam Nederland een dagvaarding opstellen en een deurwaarder inschakelen om het geld waar je recht op hebt, terug te vorderen.