Verhuurder betaalt borg niet terug: controleer de inhoudingen

Betaalt je verhuurder de borg niet terug, of krijg je maar een deel? Vraag eerst welke bedragen zijn ingehouden en waarom. Een rekening voor schade, schoonmaak of een nieuwe vloer betekent niet automatisch dat jij die moet betalen. Vergelijk elke kostenpost met de afspraken, de staat van de woning en het bewijs.

Hier lees je hoe je inhoudingen beoordeelt en gericht betwist. Zoek je vooral de terugbetaaltermijn of de stappen voor een schriftelijk verzoek? Lees dan wanneer je de waarborgsom terugkrijgt en hoe je die terugvraagt.

Laat de inhoudingen op je borg beoordelen door Huurteam Nederland.

Welke kosten mag de verhuurder met de borg verrekenen?

Volgens de Rijksoverheid zijn er vier mogelijke verrekenposten: achterstallige huur, servicekosten, schade aan de huurwoning die voor jouw rekening komt en een verschuldigde energieprestatievergoeding. Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet als zelfstandige post van de borg af.

Dat een bedrag onder een van deze categorieën valt, maakt de inhouding nog niet terecht. De verhuurder moet de verrekening schriftelijk toelichten en een volledige kostenspecificatie sturen. Controleer wat je al hebt betaald, over welke periode de post gaat en welk document het bedrag onderbouwt. Lees de uitleg van de Rijksoverheid over de waarborgsom.

Schade of gewone slijtage: vergelijk begin en einde

Bij een schadeclaim zijn drie vragen belangrijk: wat is er veranderd, waarom ben jij daarvoor verantwoordelijk en hoe is het gevraagde bedrag berekend? Leg het huurcontract, de beginbeschrijving, foto’s, onderhoudsmeldingen en inspectierapporten naast elkaar. Een al gemelde lekkage of een bestaande beschadiging vraagt om een andere beoordeling dan schade die tijdens jouw gebruik is ontstaan.

Normale slijtage en slecht onderhoud waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, mogen niet zomaar op jou worden afgewenteld. Vraag bij vervanging ook naar de ouderdom, eerdere staat en reden waarom herstel niet zou volstaan. Een factuur onderbouwt een kostenpost, maar bewijst niet op zichzelf dat alle werkzaamheden voor jouw rekening komen.

Gaat de discussie specifiek over schoonmaak of schilderwerk? Lees ons uitgebreide artikel over borg inhouden voor schoonmaakkosten en schilderwerk.

Bekijk ook de bestaande download met kleine herstelwerkzaamheden en het actuele onderhoudsoverzicht van de Rijksoverheid. Klein dagelijks onderhoud en groot onderhoud hebben niet dezelfde verdeling van verantwoordelijkheden.

Welk bewijs heb je nodig bij een inhouding?

• Het volledige huurcontract en bewijs van betaling van de borg.
• De beginbeschrijving, inventarislijst en foto’s of video’s bij intrek.
• Meldingen van bestaande gebreken en reacties daarop.
• Verslagen van de voor- en eindinspectie en foto’s bij vertrek.
• De eindafrekening, kostenspecificatie en onderliggende stukken van de verhuurder.
• Berichten over herstelafspraken, sleuteloverdracht en terugbetaling.

Maak per inhouding een kort overzicht

Noteer per kostenpost het gevraagde bedrag, de reden van de verhuurder, zijn bewijsstukken en jouw reactie met bijlagen. Geef afzonderlijk aan wat je erkent, wat je betwist en welke onderbouwing nog ontbreekt. Zo blijft een discussie over bijvoorbeeld schilderwerk gescheiden van een gestelde huurachterstand. Markeer onduidelijke posten als te controleren in plaats van alvast akkoord te geven.

Ontbreekt een inspectierapport? Bewaar juist dan andere stukken die de begin- of eindstaat laten zien. Trek niet automatisch de conclusie dat alle kosten vervallen of dat je iedere rekening moet accepteren. Ook de inhoud van afspraken, foto’s en correspondentie kan van belang zijn. Laat onduidelijke of tegenstrijdige stukken samen beoordelen.

Noteer daarnaast welke herstelpunten je vóór vertrek kreeg doorgegeven en welke gelegenheid je had om die aan te pakken. Het ontbreken van een voorinspectie kan relevant zijn, maar is geen algemene garantie dat geen enkele schadeclaim mogelijk is. Onderteken geen verklaring over schade of akkoord met kosten zonder te begrijpen wat je bevestigt.

Gemeubileerd gehuurd of inmiddels naar het buitenland verhuisd?

Bij een gemeubileerde woning is een algemene omschrijving als “beschadigde inventaris” weinig behulpzaam. Vraag om een overzicht per meubel of apparaat: de gestelde schade, foto’s, eerdere staat, ouderdom en gevraagde herstel- of vervangingskosten. Vergelijk dit met de inventarislijst en je eigen beelden bij intrek en vertrek.

Ben je als expat alweer uit Nederland vertrokken? Bewaar je originele contract en berichten, ook wanneer die Engels zijn. Maak een chronologisch overzicht en leg vast wie je verhuurder is en wie alleen als beheerder of bemiddelaar optrad. Geef een bereikbaar e-mailadres, correspondentieadres en gecontroleerde betaalgegevens door. Bewaar bewijs van verzending en ontvangen reacties. Je hoeft voor het ordenen van dit dossier geen nieuwe algemene verklaring over schade te ondertekenen.

Bekijk ook onze borggids voor expats in Nederland voor het volledige traject van terugvragen, bewijs verzamelen en hulp inschakelen.

Deels terugbetaald: wat staat er nog open?

Zet de betaalde borg, alle terugontvangen bedragen en iedere inhouding afzonderlijk op een rij. Maak duidelijk met welke posten je het eens bent en welke je betwist. Vraag om terugbetaling van het niet-betwiste deel en om onderbouwing van de overige bedragen.

Let op woorden als “finale kwijting”, “volledige afwikkeling” of een voorwaarde dat je geen verdere aanspraak maakt. Laat zo’n voorstel beoordelen voordat je akkoord geeft. Trek uit een deelbetaling alleen niet de conclusie dat ook de discussie over het restant is opgelost; controleer wat er precies is afgesproken.

Verhuurder weigert of reageert niet: betwist gericht

1. Noem de concrete posten. Schrijf welk bedrag je betwist, waarom en welke bijlage jouw uitleg ondersteunt.
2. Vraag om ontbrekende onderbouwing. Vraag bijvoorbeeld naar inspectiefoto’s, een kostenspecificatie of de periode van gestelde betalingsachterstand.
3. Vraag schriftelijk om terugbetaling en reactie. Noem het openstaande bedrag en een duidelijke reactiedatum. Bewaar je bericht en bewijs van ontvangst.
4. Laat het vervolg beoordelen. Bij een afwijzing of stilte kan overleg, een nadere sommatie of uiteindelijk een rechtszaak worden overwogen. Rente, incassokosten en procesrisico’s vragen een afzonderlijke beoordeling.

Uitgangspunt is terugbetaling binnen veertien dagen na het einde van de huur. Bij toegestane verrekening geldt voor het restant dertig dagen na het einde van de huur. De datum van de eindinspectie of sleuteloverdracht is niet automatisch dezelfde als de einddatum van het contract. Lees het stappenplan met terugbetaaltermijnen en schriftelijk verzoek.

Gebruik de voorbeeldbrief voor het terugvragen van de borg van Het Juridisch Loket. Controleer eerst de gebruiksvoorwaarden op die pagina. Bij betwiste schade of andere inhoudingen moet je reactie bij de concrete kostenposten passen.

Hulp bij een betwiste borg

Huurteam Nederland kan je dossier bekijken, inhoudingen met je bespreken en na jouw opdracht contact opnemen met de verhuurder. We beginnen met een schriftelijke oplossing en overleg. Een afwijzing of verstreken termijn betekent niet automatisch dat een rechtszaak wordt gestart; daarvoor is een aparte opdracht nodig. Terugbetaling is niet gegarandeerd.

Een vordering tot terugbetaling van de borg wordt niet door de Huurcommissie behandeld. Dat staat los van haar andere huurprocedures. Als een oplossing uitblijft, kan een procedure bij de kantonrechter aan de orde komen. Bekijk voor onze werkzaamheden en actuele kosten de hulp bij borg terugvorderen.

Video over borg en oplevering:

Bronnen en actualiteit

Inhoud gecontroleerd op 9 oktober 2026. Dit artikel geeft algemene informatie; de beoordeling hangt af van je contract en bewijsstukken.

• Rijksoverheid: waarborgsom, verrekening en terugbetaling.
• Rijksoverheid: onderhoud voor huurder en verhuurder.
• Het Juridisch Loket: voorbeeldbrief en bewijs van verzending.