Verhuurder betaalt borg niet terug: gids voor expats in Nederland

Door J. Hendriks — juridisch adviseur
Bijgewerkt: 10 oktober 2026

Je huur in Nederland is afgelopen, de sleutels zijn ingeleverd en je wacht op je borg. De verhuurder reageert niet, noemt onverwachte schoonmaakkosten of wil eerst een afrekening afwachten. Zeker als je alweer in het buitenland woont, kan dat lastig zijn. Deze gids helpt je de termijn, het bedrag en het bewijs op een rij te zetten voordat je verdere stappen neemt.

Het korte antwoord: wanneer krijg je je borg terug?

Bij huur van woonruimte moet de verhuurder de waarborgsom in beginsel binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Bij wettelijk toegestane verrekening moet het restant binnen 30 dagen na het einde van de huurovereenkomst worden terugbetaald. De verhuurder moet de verrekening schriftelijk toelichten met een volledige kostenspecificatie. Een geschil over terugbetaling van de borg wordt niet door de Huurcommissie beslist; daarvoor kun je zo nodig naar de kantonrechter.

De terugbetalingsregels staan in artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek. Lees de uitleg van de Rijksoverheid over de waarborgsom. Wil je hulp bij jouw situatie? Meld je borgaanvraag bij Huurteam Nederland.

Welke datum telt voor de terugbetaling?

Neem de einddatum van de huurovereenkomst als uitgangspunt. Die is niet automatisch gelijk aan de verhuisdag of de dag waarop je de sleutels afgeeft. Bewaar de opzegging, de bevestiging van de einddatum en het bewijs van sleuteloverdracht. Spreken die elkaar tegen, laat dan eerst vaststellen wanneer de huur daadwerkelijk eindigde.

• Geen toegestane inhouding: de volledige borg hoort binnen 14 dagen terug te zijn.
• Wel toegestane verrekening: het resterende bedrag hoort binnen 30 dagen na het einde van de huurovereenkomst terug te zijn, met schriftelijke specificatie.
• Alleen een vaag bericht over kosten: vraag om de grondslag, bedragen en bewijsstukken. Zo’n bericht maakt een inhouding niet vanzelf terecht.

Je hoeft niet standaard 30 dagen af te wachten als er niets mag worden verrekend. Een discussie over één post rechtvaardigt evenmin vanzelf het achterhouden van de hele borg.

Wat mag de verhuurder met de borg verrekenen?

De wet noemt schade waarvoor de huurder verantwoordelijk is, nog verschuldigde huur, servicekosten en energieprestatievergoeding. Bij schade gaat het om aantoonbaar gemaakte herstelkosten. Andere posten, zoals administratiekosten voor het terugbetalen van de borg, horen daar niet bij. De officiële wettekst waarmee artikel 7:261b is ingevoerd beschrijft deze grenzen.

Beoordeel iedere kostenpost afzonderlijk. Wat is er precies gebeurd? Was het probleem er al bij het inchecken? Welke werkzaamheden waren nodig en welke kosten zijn daadwerkelijk gemaakt? Een factuur helpt bij de onderbouwing, maar bewijst niet automatisch dat jij de oorzaak bent of het hele bedrag moet betalen.

Schade, normale slijtage en schoonmaak

Normale slijtage en veroudering zijn niet hetzelfde als schade door de huurder. Kijk bij schilderwerk, vloerbedekking en meubels ook naar de eerdere staat en ouderdom. Het vervangen van iets ouds door iets nieuws betekent niet vanzelf dat de volledige nieuwprijs op jou kan worden verhaald.

Bij schoonmaakkosten tellen de afspraken, de feitelijke oplevering en de onderbouwing mee. Zowel “schoonmaak mag nooit worden ingehouden” als “het staat in het contract, dus je moet betalen” is te kort door de bocht. Lees ook hoe je inhoudingen op je borg controleert.

Gaat je geschil vooral over schoonmaken of opnieuw schilderen na vertrek? Lees de afzonderlijke uitleg over borg inhouden voor schoonmaakkosten en schilderwerk, met vragen over oplevering, slijtage en de onderbouwing per ruimte.

Welk bewijs helpt als je verhuurder de borg inhoudt?

Maak één dossier met een korte tijdlijn. Bewaar originele bestanden en volledige berichten, niet alleen losse screenshots zonder datum of afzender.

• Het huurcontract, eventuele bijlagen en het betaalbewijs van de borg.
• De bevestigde einddatum en het bewijs van sleuteloverdracht.
• Incheck- en uitcheckrapporten, inventarislijst en gedateerde foto’s.
• De volledige kostenopgave, facturen en reacties van verhuurder of beheerder.
• Je terugbetaalverzoeken, verzend- en ontvangstbewijs en eventuele deelbetalingen.

Ontbreekt een incheckrapport? Dan spelen de bewijsregels over de beginstaat een belangrijke rol. De verhuurder verliest niet automatisch iedere aanspraak, maar een niet-onderbouwde aanname over een onbeschadigde woning is onvoldoende. Ook eerdere e-mails en foto’s kunnen relevant zijn. Zie bijvoorbeeld de uitspraak over de beschrijving van de beginstaat en het bewijs daarvan; de uitkomst van jouw zaak blijft afhankelijk van de feiten.

Illustratie bij het terugvragen van de borg

Je borg terugvragen in vier stappen

1. Controleer bedrag en wederpartij. Noteer de betaalde borg, eerdere terugbetalingen en betwiste posten. Controleer wie volgens het contract verhuurder is. Een beheerder of makelaar is niet automatisch degene tegen wie je een vordering moet instellen.
2. Vraag schriftelijk om terugbetaling. Benoem het huuradres, de einddatum, het openstaande bedrag en je rekeningnummer. Leg uit waarom je een inhouding betwist en voeg de belangrijkste stukken toe.
3. Beoordeel de reactie. Vergelijk iedere kostenpost met je bewijs. Vraag ontbrekende stukken op en bespreek een oplossing. Leg een eventuele regeling en betaaldatum schriftelijk vast.
4. Controleer de betaling en beslis over vervolg. Een toezegging is nog geen ontvangen bedrag. Blijft betaling uit, laat dan je dossier, kosten en procesrisico beoordelen voordat je verdergaat.

Bewaar bewijs dat je verzoek is verstuurd en ontvangen. E-mail, brief en berichten kunnen bewijs opleveren; kies een vorm die bij jouw situatie past. Een aangetekende brief kan aanvullend nuttig zijn, maar vervangt niet een inhoudelijk goed verzoek.

Voorbeeldverzoek om terugbetaling van de borg

Invultekst, geen kant-en-klare juridische sommatie. Gebruik dit nadat de toepasselijke terugbetalingstermijn is verstreken. Vul de gegevens in, verwijder niet-passende zinnen en kies een concrete, redelijke betaaldatum. Laat de tekst controleren bij een betwiste einddatum of ingewikkelde tegenvordering.

Onderwerp: terugbetaling borg voor [huuradres]

Geachte [naam verhuurder],

Mijn huurovereenkomst voor [adres] is geëindigd op [datum]. Ik heb een borg van € [bedrag] betaald en daarvan € [bedrag] terugontvangen. Volgens mijn berekening resteert € [bedrag].

Ik verzoek u dit bedrag uiterlijk op [datum] over te maken naar [IBAN] ten name van [naam]. [Ik betwist de inhouding voor …, omdat …; zie bijgevoegde stukken.]

Verrekent u kosten, stuur dan een volledige schriftelijke specificatie met de grondslag en bewijsstukken. Betaal in ieder geval het niet-betwiste restant. Ik ontvang graag uw schriftelijke reactie en behoud mijn rechten ten aanzien van het resterende geschil.

Met vriendelijke groet,
[Naam en contactgegevens]

Rekenvoorbeeld: hoeveel borg staat nog open?

Dit voorbeeld is volledig fictief en geen voorspelling van een zaak. Een huurder heeft € 2.000 borg betaald. De verhuurder betaalt € 1.200 terug en houdt € 800 in: € 300 voor een erkende, gecontroleerde huurachterstand en € 500 voor betwist schilderwerk.

• Betaalde borg: € 2.000.
• Ontvangen terugbetaling: € 1.200.
• Erkende verrekening: € 300.
• Resterend betwist bedrag: € 2.000 − € 1.200 − € 300 = € 500.

De berekening bepaalt het geschilbedrag, niet wie gelijk krijgt. Rente en eventuele kosten staan hier los van. Verwerk een volgende betaling direct, zodat je niet opnieuw een al ontvangen bedrag vraagt.

Je woont inmiddels buiten Nederland: wat nu?

Vertrek naar het buitenland betekent niet op zichzelf dat je je aanspraak op terugbetaling verliest. Zorg wel dat je bereikbaar blijft en bewaar toegang tot je contract, e-mail en betaalbewijzen. Geef je actuele correspondentieadres en juiste betaalgegevens door. Bij meerdere huurders: leg vast wie heeft betaald, wie het verzoek doet en aan wie een terugbetaling moet plaatsvinden.

Vraag vooraf in welke taal je kunt communiceren, of vertalingen nodig zijn en wat een gemachtigde kan overnemen. Bij een procedure kunnen aanvullende afspraken over vertegenwoordiging en aanwezigheid nodig zijn. Ga er niet vanuit dat alles zonder jouw betrokkenheid kan worden afgehandeld.

Huurcommissie of kantonrechter?

De Huurcommissie doet geen uitspraak over het terugkrijgen van je borg. Een afzonderlijk servicekostengeschil kan onder voorwaarden wel bij de Huurcommissie horen. Dat is niet dezelfde procedure als het opeisen van de borg.

Kom je er samen niet uit, dan kan de kantonrechter over de borgvordering beslissen. Een advocaat is daar niet verplicht, maar juridisch advies kan helpen. Er zijn kosten en procesrisico’s; laat ook een eventuele tegenvordering beoordelen. Lees de informatie van Rechtspraak over een huurprocedure.

Veelgestelde vragen over borg in Nederland

Mag de verhuurder wachten op een toekomstige servicekostenafrekening?

Dat is geen automatische reden om de hele borg vast te houden. Vraag welke bedragen nu verschuldigd zijn, op welke periode ze betrekking hebben en welke onderbouwing bestaat. Laat een betwiste verrekening apart beoordelen.

Mag de verhuurder meer dan twee maanden borg vragen?

Volgens de Rijksoverheid geldt voor huurcontracten vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur. Bij een ouder contract moet je de toen geldende regels en de afspraken controleren. Servicekosten tellen niet als kale huur.

Kan ik wettelijke rente eisen?

Bij te late betaling kan wettelijke rente relevant zijn. Laat controleren of en vanaf wanneer de verhuurder in verzuim is en over welk bedrag rente loopt. Dat is iets anders dan rente over de borg tijdens de huur.

Wat als de verhuurder helemaal niet reageert?

Bewaar je eerdere verzoeken en verzendbewijs. Stuur niet telkens een ander bedrag zonder uitleg. Laat beoordelen welke volgende stap past; geen reactie betekent niet dat een rechtszaak automatisch wordt gestart of gewonnen.

Hulp nodig bij het terugvragen van je borg?

Huurteam Nederland beoordeelt je stukken, controleert inhoudingen en bespreekt de aanpak met je. Na jouw opdracht kunnen we de verhuurder aanschrijven en zijn reactie behandelen. We beginnen met de minnelijke fase: terugvragen, overleggen en waar mogelijk afspraken maken. Een rechtszaak vereist een afzonderlijke opdracht.

Vraag hulp bij je borg en bekijk de actuele kosten en voorwaarden. Stuur je huurcontract, betaalbewijs en de uitleg van de verhuurder mee. Meer uitleg over de eerste stappen vind je in ons artikel waarborgsom terugkrijgen na de huur.

Deze gids geeft algemene informatie over woonruimte in Nederland. De documenten en omstandigheden bepalen welke aanspraken en vervolgstappen bij jouw dossier passen.