Servicekosten huurwoning: wat mag een verhuurder rekenen?

Bijgewerkt op 5 november 2026.

Wat zijn servicekosten bij huur? Je betaalt de kale huur voor het gebruik van de woning. Servicekosten betaal je voor afgesproken diensten en spullen die de verhuurder levert, zoals schoonmaak van het trappenhuis of meubels bij een gemeubileerd appartement. Staat er in je contract € 950 kale huur en € 75 voorschot, dan betaal je maandelijks € 1.025 aan de verhuurder. Van die € 75 moet je achteraf kunnen zien waaraan het geld is besteed.

Krijg je geen duidelijke jaarafrekening of is de afrekening servicekosten te laat? Vraag dan om facturen, meterstanden en een specificatie.

Blijft de afrekening onduidelijk of betaal je te veel? Dan kan de procedure afrekening servicekosten de logische vervolgstap zijn.

Inhoudsopgave

– Wat zijn servicekosten?
– Wat valt onder servicekosten?
– Wat is kale huur?
– Hoe hoog mogen servicekosten zijn?
– Afrekening servicekosten

Wat zijn servicekosten?

Servicekosten zijn kosten die een verhuurder maakt voor extra diensten en voorzieningen bij een huurwoning. Deze kosten komen bovenop de kale huurprijs en worden meestal maandelijks als voorschot betaald. Aan het einde van het jaar moet de verhuurder een afrekening van de servicekosten maken. Daarbij wordt gekeken naar de werkelijke kosten en wordt bepaald of je geld terugkrijgt of moet bijbetalen.

Zijn huur en bijkomende kosten niet afzonderlijk afgesproken? Bekijk onze uitleg over de all-in huurprijs en het voorschot na splitsing.

Servicekosten komen vaak voor bij:

• appartementen

• studentenwoningen

• gedeelde gebouwen

• complexen met gemeenschappelijke ruimtes

Wat is een normaal bedrag voor servicekosten?

Kort antwoord: er is geen vast normaal bedrag voor servicekosten. Het hangt af van de diensten bij jouw woning. Een laag bedrag kan kloppen bij weinig voorzieningen, terwijl een hoger voorschot logisch kan zijn bij schoonmaak, lift, huismeester, meubels of gedeelde energie. De verhuurder moet wel jaarlijks afrekenen op basis van werkelijke kosten.

Let vooral op posten die vaak discussie geven: meubels, stoffering, administratiekosten, schoonmaak, energie voor algemene ruimtes en kosten zonder factuur. Krijg je geen duidelijke uitleg, lees dan verder over afrekening servicekosten te laat of start de servicekostenprocedure.

Wat is kale huur?

Kale huur is de huurprijs van een woning zonder extra kosten zoals servicekosten, gas, water of elektriciteit. De kale huur bepaalt vaak of een woning onder sociale huur, middenhuur of vrije sector valt. Als je een huurverlaging procedure start staat dit los van de servicekosten, dit is een ander soort procedure.

Wat is het verschil tussen kale huur en servicekosten?

Het verschil tussen kale huur en servicekosten is belangrijk.

Kale huur

• de prijs voor het gebruik van de woning zelf

• zonder extra diensten

Servicekosten

• kosten voor aanvullende voorzieningen en services

Voorbeelden van servicekosten zijn bijvoorbeeld:

• schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes

• elektriciteit voor de hal en lift

• tuinonderhoud

• huismeesterkosten

• glasverzekering (afhankelijk van de contractdatum)

• Meubilering- Stofferingskosten

De kale huur bepaalt meestal ook of een woning in de sociale huur of vrije sector valt.

Wat valt onder servicekosten?

Veel huurders vragen zich af: wat valt onder servicekosten? De wet bepaalt dat alleen kosten voor diensten en leveringen die direct met de woning te maken hebben als servicekosten mogen worden doorberekend. Twijfel je of je teveel servicekosten betaalt? Bekijk dan onze servicekosten procedure.

Veel voorkomende servicekosten zijn:

Schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes

Bijvoorbeeld het schoonmaken van:

• trappenhuizen

• gangen

• liften

• galerijen

Elektriciteit algemene ruimtes

Denk aan stroom voor:

• verlichting in het trappenhuis

• liften

• automatische deuren

Huismeesterkosten

Een huismeester kan verantwoordelijk zijn voor:

• klein onderhoud

• toezicht

• kleine reparaties

Tuinonderhoud

Bij gebouwen met een gezamenlijke tuin.

Glasverzekering

Kijk naar de datum van je huurcontract. Bij oudere contracten kan een glasverzekering onder voorwaarden worden doorberekend. Voor contracten die vanaf 1 januari 2027 worden gesloten, valt een glasverzekering buiten de toegestane servicekosten. Bekijk de toelichting van de Huurcommissie per kostenpost.

Stookkosten

Bij woningen met een collectieve verwarming.

Welke servicekosten mag een verhuurder doorberekenen?

Een verhuurder mag alleen servicekosten doorberekenen wanneer:

1. De kosten daadwerkelijk zijn gemaakt

2. De kosten betrekking hebben op diensten voor de huurders

3. De kosten redelijk zijn

Voorbeelden van toegestane servicekosten:

• schoonmaak

• elektriciteit gemeenschappelijke ruimtes

• tuinonderhoud

• huismeester

• glasverzekering (afhankelijk van de contractdatum)

• elektriciteit voor het gebruik van de lift

De verhuurder moet deze kosten kunnen onderbouwen met een overzicht van de gemaakte kosten.

Welke kosten mag een verhuurder niet doorberekenen?

Niet alle kosten mogen als servicekosten worden doorberekend.

Voorbeelden van kosten die meestal niet mogen:

• groot onderhoud aan het gebouw

• reparaties aan het dak

• vervanging van installaties

• administratiekosten die te hoog zijn

Dit zijn kosten die normaal gesproken voor rekening van de verhuurder zijn. Als een verhuurder deze kosten toch doorberekent, kan een huurder dit laten controleren door de Huurcommissie.

Hoe hoog mogen servicekosten zijn?

Er is geen algemeen maximumbedrag voor alle servicekosten samen. Het voorschot en de uiteindelijke afrekening zijn verschillende bedragen. Of een kostenpost mag worden doorberekend, hangt onder meer af van de gemaakte afspraken, de geleverde dienst, de werkelijke kosten en de toepasselijke regels.

Vraag daarom niet alleen of het maandbedrag hoog is, maar ook welke posten erin zitten en hoe jouw aandeel is berekend. Groot onderhoud en vervanging van installaties horen niet zonder meer op de servicekostenafrekening.

Gemiddelde servicekosten voor een appartement

Een gemiddelde voor appartementen is zonder overzicht van de inbegrepen diensten weinig bruikbaar. Een voorschot inclusief collectieve verwarming is bijvoorbeeld niet vergelijkbaar met alleen schoonmaak en verlichting van het trappenhuis. Gebruik de vorige jaarafrekening en de verwachte kosten van jouw gebouw als uitgangspunt.

Rekenvoorbeeld, geen landelijk gemiddelde: je betaalt €100 per maand voorschot, dus €1.200 per jaar. Blijkt jouw onderbouwde aandeel in de werkelijke kosten €960, dan is het verschil €240 dat je terugkrijgt. Is jouw aandeel €1.350, dan volgt €150 bijbetaling. Controleer ook of alle kostenposten terecht zijn.

Wanneer moet de afrekening van servicekosten worden gemaakt?

De verhuurder moet ieder jaar een afrekening van de servicekosten sturen. Volgens de regels moet dit meestal voor 1 juli van het volgende jaar gebeuren.

Bijvoorbeeld:

• servicekosten over 2025

• afrekening uiterlijk 30 juni 2026

In de afrekening moet staan:

• een overzicht van alle kosten

• de verdeling van de kosten over de huurders

• het voorschot dat je al hebt betaald

Wat als de afrekening servicekosten te laat is?

Wanneer de verhuurder de afrekening van servicekosten te laat stuurt, kan dat problemen opleveren.

In sommige gevallen kan een huurder:

• bezwaar maken tegen de kosten en een afrekening servicekosten procedure starten

• de kosten laten controleren

• naar de Huurcommissie stappen

Het is daarom belangrijk dat verhuurders de afrekening op tijd sturen. Je kunt zowel een ontbrekende afrekening als een afrekening met betwiste kosten laten beoordelen. Je dient eerst een voorbeeldbrief naar de verhuurder te sturen waarin je hem vraagt om inzage van de servicekosten.  Levert je verhuurder deze niet aan binnen 3 weken, dan kunnen we een servicekosten procedure starten.

Levert je verhuurder de stukken wél aan maar ben je het niet eens met de bedragen? Stuur dan een schriftelijk bezwaar tegen de servicekosten en benoem per post wat je betwist. Geef de verhuurder drie weken om te reageren. Blijven de bezwaren bestaan of komt er geen reactie, controleer dan of en wanneer je een verzoek bij de Huurcommissie kunt indienen. De route hangt af van je contract en het boekjaar. Zie de procedureregels van de Huurcommissie.

Servicekosten controleren bij de Huurcommissie of via Huurteam Nederland

Als je twijfelt of de servicekosten kloppen, kun je de kosten laten controleren door Huurteam Nederland

Huurteam Nederland kan beoordelen:

• of de kosten redelijk zijn

• of kosten terecht zijn doorberekend

• of de afrekening correct is

Wanneer blijkt dat servicekosten te hoog zijn, kan de Huurcommissie bepalen dat huurders geld terugkrijgen.

Tellen servicekosten mee voor huurtoeslag?

Vanaf 2026 tellen servicekosten niet meer mee voor de huurtoeslag. Dienst Toeslagen rekent met de kale huurprijs. Voor toeslagjaar 2025 konden bepaalde servicekosten nog wel meetellen; verwar die oude regels niet met de berekening voor 2026.

Lees de uitleg van Dienst Toeslagen over huurtoeslag vanaf 2026.

Veelgestelde vragen over servicekosten

Wat zijn servicekosten bij een huurwoning?

Servicekosten zijn kosten voor diensten en voorzieningen die een verhuurder levert naast de woning zelf, zoals schoonmaak, elektriciteit in gemeenschappelijke ruimtes en tuinonderhoud.

Wat is een normaal bedrag voor servicekosten?

Er is geen vast normaal bedrag. Vergelijk welke diensten zijn inbegrepen, welke voorschotten je betaalde en welke werkelijke kosten de verhuurder kan onderbouwen. Een ongespecificeerd gemiddelde zegt niet of jouw afrekening klopt.

Welke servicekosten zijn voor de huurder?

Kosten voor diensten die huurders gebruiken, zoals schoonmaak van het trappenhuis of elektriciteit voor gemeenschappelijke ruimtes.

Wat zijn huismeesterkosten?

Huismeesterkosten zijn kosten voor een beheerder of conciërge die verantwoordelijk is voor toezicht en klein onderhoud in een gebouw.

Servicekosten per onderwerp controleren

Een energierekening wordt anders gecontroleerd dan een vergoeding voor meubels. Kies daarom eerst de kostenpost die bij jouw afrekening speelt.

Meubels en stoffering

Controleer meubileringskosten, afschrijving en gebruiksvergoeding voor meubels, vloer, gordijnen en apparaten.

Energie en meters

Bekijk hoe je energiekosten en servicekosten bij een huurwoning controleert met facturen, meterstanden en verdeelsleutel.

Afrekening niet ontvangen

Gebruik de voorbeeldbrief en termijnen als de afrekening servicekosten te laat is of facturen ontbreken.

Een zaak starten

Zijn de kosten onduidelijk of mogelijk te hoog? Laat dan de jaarafrekening servicekosten controleren.

Aanvullende vragen over servicekosten

Deze vragen sluiten aan op zoekopdrachten rond voorschot servicekosten, vrije sector, sociale huur en de Huurcommissie.

Wat is een voorschot servicekosten?

Een voorschot servicekosten is het maandelijkse bedrag dat u vooruitbetaalt voor diensten en leveringen naast de kale huur. Het is een voorlopige betaling, geen definitieve prijs. De verhuurder moet jaarlijks afrekenen op basis van de werkelijke kosten.

Controleer daarom altijd of de jaarafrekening laat zien wat u heeft betaald, welke kosten zijn gemaakt en of u geld terugkrijgt of moet bijbetalen. Is de afrekening onduidelijk, vraag dan schriftelijk om specificatie en facturen.

Mag mijn verhuurder het voorschot servicekosten zomaar verhogen?

Nee, een verhoging van het voorschot servicekosten hoort niet willekeurig te zijn. De verhuurder moet kunnen uitleggen waarom het bedrag stijgt, bijvoorbeeld door eerdere afrekeningen, hogere energiekosten of gewijzigde diensten. Een voorschot blijft voorlopig en moet later worden afgerekend.

Vraag om de reden van de verhoging en vergelijk het nieuwe bedrag met de vorige jaarafrekening. Ontbreekt die afrekening, dan is het verstandig eerst de jaarafrekening op te vragen en daarna pas te beoordelen of de verhoging redelijk is.

Kan de Huurcommissie servicekosten in de vrije sector beoordelen?

Soms kan de Huurcommissie servicekosten in de vrije sector beoordelen, maar de route hangt af van de startdatum van het huurcontract en de wettelijke regeling die op uw woning van toepassing is. Bij vrije-sectorcontracten van vóór 1 juli 2024 kan een schriftelijke afspraak nodig zijn.

Controleer daarom eerst uw contractdatum, de kale huur en het soort woning. Daarna kunt u bepalen of de Huurcommissie, Huurteam Nederland of juridisch advies de beste route is voor uw afrekening servicekosten.

Wat moet er op een afrekening servicekosten staan?

Een afrekening servicekosten moet duidelijk maken welke kosten werkelijk zijn gemaakt en hoeveel u al als voorschot heeft betaald. U moet per kostenpost kunnen zien waar het bedrag op is gebaseerd en hoe de kosten over huurders zijn verdeeld.

Vraag bij twijfel om facturen, meterstanden, contracten en een verdeelsleutel. Een totaalbedrag zonder uitleg is meestal onvoldoende om te controleren of de servicekosten redelijk zijn.

Wat kan ik doen als ik geen facturen van de servicekosten krijg?

Vraag de facturen en specificatie schriftelijk op bij uw verhuurder. Bewaar uw e-mail of brief, want dit is bewijs dat u om inzage heeft gevraagd. Zonder onderbouwing kunt u vaak niet beoordelen of de afrekening klopt.

Reageert de verhuurder niet of blijft de uitleg onduidelijk, dan kan een servicekostencontrole of procedure zinvol zijn. Start met het verzamelen van uw huurcontract, voorschotten, jaarafrekening en eerdere berichten.

Problemen met servicekosten?

Twijfel je of je te veel servicekosten betaalt of klopt de afrekening van servicekosten niet?

Het Huurteam kan je helpen bij het controleren van servicekosten en het beoordelen van de kosten van je huurwoning.

 

 

Lees ook deze belangrijke informatie voor huurders:
Verhuurder betaalt borg niet terug: wat kun je doen als huurder?
Huurcontract opzeggen door verhuurder: dit zijn je rechten
Wat zijn servicekosten bij een huurwoning?
Huurverhoging regels en tips
Huur te hoog? Zo controleer je of je te veel huur betaalt
Puntensysteem huur: hoe werkt de maximale huurprijs?
Schimmel in je huurwoning: wat kun je doen als huurder?
Achterstallig onderhoud in een huurwoning: wat zijn je rechten?
Huurverlaging aanvragen: wanneer heb je er recht op?
Betaal ik te veel huur? Zo controleer je de huurprijs

Servicekosten sociale huur, middenhuur en vrije sector

Servicekosten gelden niet alleen bij sociale huur. Ook huurders in de middenhuur en vrije sector kunnen te maken krijgen met voorschotten, jaarafrekeningen en discussie over kostenposten. Het verschil zit vooral in de route om de afrekening te laten beoordelen. Bij oudere vrije-sectorcontracten kan de toegang tot de Huurcommissie beperkter zijn, terwijl sociale huur en veel nieuwere contracten ruimere mogelijkheden geven.

Zoekt u op servicekosten vrije sector of servicekosten sociale huur, dan is de eerste controle hetzelfde: staat de kostenpost in het huurcontract, is de dienst echt geleverd, zijn de kosten redelijk en kan de verhuurder de afrekening onderbouwen? Als de afrekening niet klopt, kunt u daarna bekijken of bezwaar, de Huurcommissie of de procedure afrekening servicekosten controleren de juiste vervolgstap is.

Voorschot servicekosten en verhoging

Een voorschot servicekosten is een maandbedrag dat u vooruitbetaalt. Dat voorschot is niet hetzelfde als het definitieve bedrag. De verhuurder moet achteraf via de jaarafrekening laten zien wat de werkelijke kosten waren en of u moet bijbetalen of geld terugkrijgt.

Veel huurders zoeken naar: mogen servicekosten zomaar verhoogd worden? Een verhoging hoort logisch te zijn op basis van verwachte kosten, eerdere afrekeningen of duidelijke prijsstijgingen. Vraag altijd om uitleg als het voorschot ineens stijgt. Heeft u geen jaarafrekening ontvangen, lees dan wat u kunt doen bij een servicekosten afrekening te laat.

Afrekening servicekosten voorbeeld: wat moet erop staan?

Een duidelijke jaarafrekening servicekosten bevat minimaal het jaar waarop de afrekening ziet, het totaal aan betaalde voorschotten, de werkelijke kosten per post en de manier waarop kosten over huurders zijn verdeeld. Denk aan schoonmaak, huismeester, energie voor algemene ruimtes, meubels of stoffering. Vraag bij twijfel om facturen, meterstanden, contracten en een verdeelsleutel.

Wilt u eerst een indicatie krijgen? Gebruik dan de servicekosten calculator. Gaat het specifiek om meubels of stoffering, bekijk dan de uitleg over meubileringskosten en servicekosten.